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Jornal Agora – Condomínio pode vender unidade do zelador? – 06.06.2017

Condomínio pode vender apartamento do zelador? Alguns condôminos e/ou síndicos quando necessitam aumentar o caixa para realização de alterações no condomínio, que contém o espaço (apartamento) do zelador, questionam sobre a possibilidade de vender a unidade e aí sim capitalizar o caixa condominial imaginando que o procedimento é rápido e fácil. Leia o resto deste post

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Ofensas entre condôminos em redes sociais pode refletir em condenação penal e civil.

É fato. A revolução digital trouxe maior facilidade, rapidez e possibilidades para expressarmos nossas opiniões, e na vida condominial não é diferente.

Contudo, a utilização inadequada dessa facilidade pode refletir na ocorrência de atos ilícitos com condenações no âmbito penal e civil do infrator. E, ainda que não exista estatística oficial comprovando o aumento das discussões judiciais relativas aos atos ilícitos em redes sociais na vida condominial, os profissionais do Direito estão percebendo o aumento desse tipo de demanda, o que é compreensível.

Ora, até poucos anos atrás a comunicação na vida condominial ocorria com o uso do telefone, interfone, livro de ocorrência, quadro de reclamação ou, quando muito, a possibilidade do envio de e-mail ao síndico/administradora de forma restrita.

No entanto, atualmente nos deparamos com grupos de e-mail, páginas em redes sociais, grupos de discussões em aplicativos etc. , em que um grupo de pessoas, muitas das quais já sem relação com o condomínio,  exteriorizam opiniões, positivas ou não, através dos mais diversos tipos de comentários que, voluntariamente ou não, no calor da emoção podem violar direitos de terceiros, caracterizando a ocorrência da injúria, calunia, difamação, danos morais ou outra situação gravosa.

E, remoendo o passado não muito distante, e quem vive há anos em condomínio conhece bem, quando da ocorrência de alguma situação desagradável o morador, na maioria das vezes, tinha que solicitar na portaria o livro de ocorrência, por conseguinte, entre fato que entendia ser lesivo e a efetivação do registro um período de tempo se passava e a reflexão sobre o quão gravoso o problema enfrentado era e os termos para reclamara eram pensados com mais calma. Assim, era até comum a elaboração de um rascunho do que iria reclamar e outras situações que muitas vezes refletia no relato da reclamação de forma amistosa e ponderada ou até mesmo na sua não efetivação, até pela ausência do comodismo e facilidade em registrar o fato logo após o ocorrido, como atualmente.

Afinal, hoje em dia são pouquíssimos os minutos que separam o fato que a pessoa considera como lesivo e a facilidade em expor sua insatisfação, como consequência, o que é natural no calor da emoção – mas não exclui a responsabilidade, pessoas utilizam de termos e vocabulários inadequados, registram situações decorrente da percepção unilateral (sem provas), indicam como agentes lesivos terceiros e outras situações que sob o âmbito legal evidencia a lesão contra terceiros.

Exemplificando: Lastreado em casos hipotéticos e/ou protegidos pelo sigilo profissional, analisando algumas reclamações em redes sociais, já observei um morador reclamando que seu vizinho (identificando-o) estava fazendo uso de maconha na varanda; em outro caso uma moradora relatava que havia acordado de madrugada, por isso da postagem ocorrer naquele momento, pois, seus vizinhos do andar de cima no momento de intimidade faziam barulhos absurdos; outro relato em rede social questionava o fato do síndico ter contratado uma empresa cujo preço era maior do que o morador entendia correto e questionava se isso era em razão dele estar recebendo algum agrado entre outras. Ou seja, pelos poucos exemplos é perceptível que quem reclamou utilizou de métodos inadequados para expor sua insatisfação e, acredito que alguns desses relatos tenham sido expressados pela facilidade em reclamar, ou será que se existisse apenas o livro de ocorrência o morador no meio da madrugada desceria até a portaria e solicitaria o livro para relatar do barulho que estava lhe perturbando? Sinceramente, penso que não. Talvez o registro até pudesse ocorrer, mas os termos utilizados seriam outros, pois não estaríamos diante da facilidade do imediatismo e da exteriorização da emoção.

Assim, ainda que esses grupos condominiais sejam úteis, seu uso inadequado pode refletir em graves prejuízos a quem reclama, e os danos podem ser bem maiores do que o próprio problema que relatou enfrentar.

Dessa forma, em razão do quão frequente é a utilização desses grupos, algumas orientações podem ser válidas, vejamos:

O que diz a Convenção e/ou Regimento Interno: as regras oficiais do condomínio obrigatoriamente estão contidas na convenção e regimento interno, portanto, é necessário verificar qual a formalidade exigida para o registro de reclamação, que deverá ser respeitada por todos. E, salvo raríssimas exceções, as regras condominiais estipulam que as ocorrências deverão ser anotadas em livro próprio e/ou encaminhadas à administradora e/ou síndico. ou seja, todo e qualquer registro que não respeite essas regras possibilitam até mesmo uma discussão sobre sua legalidade e licitude. Assim, até mesmo a resposta do problema narrado nesses grupos, quando não previsto nas regras oficiais do condomínio, podem não existir.

Redes Sociais – Grupos de Discussões Oficiais: alguns condomínios, comerciais ou não, visando aproximar os condôminos estão criando redes sociais, porém, ainda que via de regra possa, e é, uma atitude com características benéficas, é preciso muito cuidado, afinal esses grupos necessitarão de um administrador/moderador, que deverá filtrar comentários e outras situações, evitando que discussões ocorram. Além disso, deverá ter o cuidado de manter atualizado o cadastro dos integrantes, afinal o assunto do condomínio deve ser tratado apenas entre os condôminos. Ou seja, ainda que seja uma possibilidade, mas considerando que, salvo raras exceções, essas redes sociais são criadas sem previsão nas regras condominiais, o risco decorrente da sua administração existe e pode refletir em prejuízo ao condomínio.

Dessa forma, até porque a vida condominial é recheada de problemas administrativos, o condomínio assumir a gestão de uma rede oficial pode não ser adequado, inclusive em caso de responsabilidade do condomínio, o síndico poderá responder na qualidade de pessoa física, pois, não zelou pelo cumprimento das regras condominiais válidas.

Porém, como a velocidade da tecnologia é maior do que os ajustes burocráticos, os condomínios que desejam fazer uso dessas redes, ciente dos riscos, devem criar regras de uso e atuar intensamente para que o conteúdo divulgado tenha característica exclusivamente informativa, fazendo uso da rede social para divulgar situações de interesse da vida condominial, como manutenção, reformas, convocação de assembleia, etc, mas sem jamais incluir informações sobre previsão orçamentária, lista de devedores, teor de atas e outra informações administrativas do condomínio.

Ou seja, essas redes sociais internas administradas pelos condomínios deverão ter como conteúdo somente informações do cotidiano, uma espécie de “quadro de aviso digital”.

Grupos não oficiais – Criados por moradores etc.: Extremamente comum são as páginas em redes sociais, aplicativos e-mails com a participação de condôminos, que são cadastrados por uma simples solicitação ou indicação ao administrador do grupo que, não necessariamente, possui elo de gestão com o condomínio e em alguns casos nem condômino é.

Assim, até pelo fato de que tais grupos não são oficiais, para a vida da administração condominial é como se não existissem, excetuando se o seu conteúdo violar algum direito do condomínio, excluindo tal situação, o grupo tem como características a reunião de pessoas com laços em comum.

Entretanto, ainda que possam existir regras criadas pelo moderador do grupo, não há nenhuma regra condominial oficial que regule seu conteúdo, mas a aparente informalidade não significa um território (ainda que virtual) sem lei, pois, como ocorre em um ambiente físico, incidem as regras contidas na legislação brasileira.

Da responsabilidade.: É importante ressaltar que o moderador/administrador desses conteúdos, dependendo do caso, pode ter que prestar esclarecimentos, apresentar defesa e em algumas situações ser responsabilizado por decisão judicial, por isso é sempre aconselhável que existam filtros de conteúdo, exclusão de participantes e a vigília frequente sobre os assuntos tratados.

Já, os integrantes precisam ter em mente que um simples comentário inadequado postado pode se propagar em uma velocidade imensurável e atingir inúmeras pessoas. E, por mais que algumas redes sejam restritas ao determinado nicho, o compartilhamento de “prints” de tela pode ocorrer, ou seja, nenhuma rede social possui conteúdo restrito aos seus membros.

Dessa forma, a ausência de zelo ao relatar ou comentar qualquer situação pode causar lesão a terceiros, ainda que não exista a intenção (dolo). E, dependendo da forma interpretativa do comentário inapropriado, o autor poderá responder no âmbito civil e penal, existindo inúmeros procedimentos que vão desde o pedido de indenização, a retratação pública, a condenação para prestação de serviços comunitários e outros, ou seja, um mero comentário em um momento impulsivo pode significar um transtorno inimaginável.

Foi vítima o que fazer?: Qualquer ofendido nesses grupos deve imprimir a página, salvar o endereço do link, tirar print da tela e preferencialmente requerer o registro da Ata Notarial.

Após a realização desses procedimentos é aconselhável que busque o profissional de sua confiança, no afã de receber orientações sobre como proceder para que a lesão cometida seja reparada.

E, quanto a isso, somente com a análise do caso concreto é possível avaliar o que poderá ser feito, pois, em algumas situações a simples retratação pública do ofensor extrajudicialmente é suficiente, mas em outros casos a intervenção do judiciário será necessária. Ou seja, inúmeras são as variáveis, cabendo ao profissional habilitado indicar o melhor procedimento.

Da Legislação.: Dentre vários preceitos legais vigentes, quando o assunto é ofensa em rede social, inclusive nos grupos condominiais, temos os seguintes dispositivos.

Constituição Federal.

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação

Código Civil.

 Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Art. 932. São também responsáveis pela reparação civil:

I – os pais, pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia;

II – o tutor e o curador, pelos pupilos e curatelados, que se acharem nas mesmas condições;

III – o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele;

IV – os donos de hotéis, hospedarias, casas ou estabelecimentos onde se albergue por dinheiro, mesmo para fins de educação, pelos seus hóspedes, moradores e educandos;

V – os que gratuitamente houverem participado nos produtos do crime, até a concorrente quantia

Art. 945. Se a vítima tiver concorrido culposamente para o evento danoso, a sua indenização será fixada tendo-se em conta a gravidade de sua culpa em confronto com a do autor do dano.

Art. 953. A indenização por injúria, difamação ou calúnia consistirá na reparação do dano que delas resulte ao ofendido.

Parágrafo único. Se o ofendido não puder provar prejuízo material, caberá ao juiz fixar, eqüitativamente, o valor da indenização, na conformidade das circunstâncias do caso.

Código Penal

Art. 138. Caluniar alguém, imputando-lhe falsamente fato definido como crime:

Pena – detenção, de seis meses a dois anos, e multa. (Redação alterada para adequar-se ao disposto no art. 2º da Lei nº 7.209, de 11.7.1984, DOU 13.7.1984, em vigor seis meses após a data da publicação)

§ 1º Na mesma pena incorre quem, sabendo falsa a imputação, a propala ou divulga.

Art. 139 – Difamar alguém, imputando-lhe fato ofensivo à sua reputação:

Pena – detenção, de três meses a um ano, e multa.

Art. 140. Injuriar alguém, ofendendo-lhe a dignidade ou o decoro:

Art. 141. As penas cominadas neste Capítulo aumentam-se de um terço, se qualquer dos crimes é cometido:

III – na presença de várias pessoas, ou por meio que facilite a divulgação da calúnia, de difamação ou da injúria;

Além disso, em algumas situações, a conduta do ofensor pode ser considerada como antissocial e culminar com a aplicação de multa condominial.

Dessa forma, sem prejuízos de outros artigos legais que poderão ser invocados quando da análise do caso concreto, é possível extrair a certeza do quão grave pode ser os reflexos de um simples comentário em uma rede social, pois, a legislação brasileira permite ao lesado invocar inúmeros dispositivos para resguardo e/ou reparação de seu direito.

E, reitera, até mesmo o moderador em alguns casos pode ser responsabilizado, por isso é fundamental avaliar até que ponto vale a pena manter uma rede social ativa em oficialmente pelo condomínio, sem que a devida cautela?

Decisões judiciais:

INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. Postagens de textos ofensivos no site de relacionamentos “FACEBOOK”. Violação à honra subjetiva. Abuso do direito de liberdade de expressão. Dano moral configurado. Indenização devida. Quantum indenizatório reduzido de R$3.620,00 para R$1.810,00, diante da exclusão das postagens e retratação mediante publicação de pedido de desculpas. Recurso parcialmente provido. (Relator(a): Milton Carvalho; Comarca: Piratininga; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 29/01/2015; Data de registro: 04/02/2015)

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Autor que teria ofendido a ré, arquiteta do condomínio, desqualificando seu trabalho perante os demais condôminos, ensejando a propositura da ação. Sentença de procedência. Fixação de indenização em R$ 10.000,00. Redistribuição em cumprimento à Resolução nº 737/2016. Apela o réu, alegando ausência de apreciação das teses defensivas; as expressões empregadas foram direcionadas à Comissão de Obras e não à autora, esclarecido em assembleias posteriores; julgamento extra petita, pois teve oportunidade de se defender apenas em relação à expressão “incompetente”, e não quanto às expressões “despreparada” e “amadora”; eventual manutenção da indenização comportaria minoração do quantum; realizou a retratação em assembleias posteriores, descabendo a indenização pecuniária. Descabimento.  Danos morais. Réu que foi informado pela autora de que seu projeto estaria em desconformidade com a Convenção do Condomínio, resultando na desqualificação da autora, pelo réu, em plena assembleia, de forma reputada inadequada. Inocorrência de julgamento extra petita pois, ainda que não tenha ofertado defesa em relação às expressões “despreparada” e “amadora”, apenas a utilização da expressão “incompetente”, da forma que foi empregada, se prestaria a embasar o julgamento da demanda. Autora que apenas cumpriu seu mister em observância às regras do condomínio. A insatisfação do réu não lhe permitia menosprezar e macular a imagem da autora perante os demais condôminos, bem como frente as outras pessoas que tomaram conhecimento do fato posteriormente. Pertinência da responsabilização do réu. Adequação do quantum indenizatório, apto a atende ao escopo satisfatório e punitivo da reparação. Reconhecimento de que eventual retratação do réu não tem o condão de afastar a pretensão indenizatória da autora. Juros moratórios que devem incidir a partir do evento danoso, de conformidade com a Súmula 54 do STJ. Recurso improvido. (Relator(a): James Siano; Comarca: São Carlos; Órgão julgador: 20ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Data do julgamento: 27/04/2017; Data de registro: 27/04/2017)

INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. Ofensas à recorrida, professora da rede municipal e esposa de membro de corpo de bombeiros, por meio da rede social Facebook, em grupo do condomínio edilício. Manifestações injuriosas e difamatórias que ultrapassam o direito de crítica e de livre manifestação. Liberdade de expressão que não deve se sobrepor aos direitos fundamentais da honra e da privacidade. Linguagem coloquial e informal usada na Internet tem limites na honra alheia. Dever da ré de indenizar a autora por danos morais. Critérios de fixação dos danos morais. Funções ressarcitória e punitiva. Danos morais fixados em R$ 5.000,00. Recurso improvido. (Relator(a): Francisco Loureiro; Comarca: Americana; Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 07/02/2017; Data de registro: 07/02/2017)

Conclusão

Assim, respeitando entendimentos em contrários, ao menos para os moderadores/administradores desses grupos, oficiais ou não, o menos arriscado é divulgar apenas a lista com os e-mails dos condôminos que autorizarem e cada condômino terá o livre arbítrio, e arcará com as consequências decorrentes da utilização inadequada dessa ferramenta.

No mais, até pelas boas regras de convívio social, a dica é, ao praticar de grupos de discussão, faça elogios, apresente sugestões, reclame moderadamente, seja humorado, etc. Mas, jamais identifique ou faça insinuações, não acuse ou questione a lisura de atos práticos por terceiros, pois, além dos riscos de ser responsabilizado civil e criminalmente, em várias oportunidades o causador do dano não é quem a vítima imagina ser, portanto, use as redes sociais, inclusive as condominiais, como uma ferramenta de aproximação e não como como uma forma de causar conflito.

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Condomínio pode ser responsabilizado por omissão do síndico?

Quem enfrenta, ou já enfrentou, problemas em condomínio sabe o quão importante é a atuação do síndico, inclusive por disposição legal[1]. Leia o resto deste post

Jornal Agora – Televisões em elevadores ajudam síndico a dar avisos – 05.12.2016

Participação do advogado Alexandre Berthe – Jornal Agora São Paulo – 05.12.2016

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Condomínio pode obrigar transporte de animal somente no colo?

Não. E é totalmente irregular qualquer previsão contida na convenção de condomínio e/ou regimento interno que obrigue o transporte de animais no colo, inclusive o proprietário do animal que se sentir lesado poderá ingressar com ação indenizatória em face do condomínio.

E o lastro da ilegalidade é simples, como inexiste qualquer lei que obrigue tal situação, não pode o condomínio criar tal regra, vez que afeta até mesmo a própria liberdade em possuir o animal, o que é permitido, excluindo algumas situações pontuais. Ora, vamos imaginar uma pessoa de idade, cadeirante ou com criança de colo que tenha que carregar seu animal no colo sob pena de multa, tais pessoas poderiam sofrer sanções indevidas (multa condominial) em razão da uma postura autoritária do condomínio, além de ter seu direito de usufruir do espaço restringido.

No entanto, o que o condomínio pode é disciplinar sobre as regras de convivência para o transito, como proibir que adentre no elevador com animal quando o mesmo já está ocupado, determinar quais as rotas de entrada e saída do condomínio o animal poderá caminhar, exigir que sempre esteja na coleira e, se necessário, o uso de focinheira, etc.

Não obstante, quando o assunto é animal doméstico, especialmente o cachorro, até pela evolução e a importância que os animais possuem nos dias atuais, é sempre prudente para o condomínio ter bom senso, e partir sempre do principio de que é necessário averiguar inicialmente se o animal está colocando em risco a integridade física de terceiros, se atrapalha o sossego e se há alguma situação que ampare a restrição que o condomínio almeja implantar, fazendo o levantamento dessas situações é possível, na grande maioria dos casos, manter uma convivência harmoniosa entre todos sem maiores litígios.

Dívida de condomínio pode ser parcelada?

Dentre outras alterações o Novo Código de Processo Civil, tornou mais célere à cobrança de despesas condominiais e aflorou a grande dúvida: Dívida de condomínio pode ser parcelada?

Assim, para resposta adequada é necessário identificar a fase de cobrança da dívida de condomínio e verificar qual atitude o devedor adotou ou pretende adotar, senão vejamos:Objeto desconhecido

  • Dívida Extrajudicial.

Antes de interpor a ação judicial o condomínio normalmente realiza a cobrança extrajudicial dos valores. Nessa ocasião o devedor recebe a planilha de débito com seus encargos, que muitas vezes são acrescidos de honorários de cobrança que podem chegar até 20% do valor da dívida.

Analisando o débito, qualquer devedor pode formalizar uma proposta de acordo, porém, especialmente quando o valor dos honorários de cobrança superar 5% é aconselhável que a proposta seja encaminhada sempre com cópia para o Síndico, Administração e Conselho Fiscal, isso porque, em muitas ocasiões, o que pode dificultar a efetivação de uma negociação é o percentual dos honorários, algo que é totalmente discutível sobre a sua responsabilidade e o valor percentual na esfera extrajudicial.

Outrossim, em negociações extrajudiciais, a incidência de multas no valor correspondente ao do próprio condomínio em razão do atraso no pagamento, a denominada conduta antissocial, devem ser questionadas.

Vale ressaltar que, até por questões de caixa e para evitar o incentivo à inadimplência, atualização, multa e juros que incidem sobre o valor do condomínio não pago dificilmente serão excluídos (leia mais).

Assim, apresentada a proposta, desde que o valor não seja exorbitante e as quantidades de parcelas estejam compreendidas pelo período de até 24 meses, o Síndico que preza realmente pela vida financeira do nicho condominial dificilmente recusará a proposta.

Ou seja, existindo uma proposta nessas condições, dificilmente o Síndico, Administradora e Conselho recusarão a sua aceitação, pois, ainda que o Novo Código tenha acelerado a forma de cobrança dos valores das dívidas condominiais, o encerramento de um processo judicial, além de custoso, dificilmente será encerrado antes de 24 meses, por conseguinte para uma administração mais racional e visando a própria mantença do fluxo de caixa é mais prudente e econômico aceitar um acordo parcelado ao invés de discutir o caso judicialmente, mas desde que existas no acordo as cláusulas de vencimento antecipado da dívida, da obrigação de manter a adimplência e outras utilizadas de praxe.

Entretanto, ainda que a proposta seja nessas condições, salvo alguma regra contida em convenção, o que é difícil, pode existir a recusa na aceitação da proposta de acordo. E, em alguns casos específicos, em razão do valor cobrado, garantias e outras situações realmente o parcelamento extrajudicial pode, e deve, ser negado, ocasião em que o devedor decidirá se paga o valor cobrado ou se aguarda a cobrança judicial.

  • Cobrança Judicial.

É inegável que nenhuma pessoa de bem gosta de figurar como devedor, tampouco como devedor de condomínio, em contrapartida é também é inegável que muitas vezes existem abusos dos credores e a cobrança judicial pode ser a melhor forma do devedor ter realmente resguardado seus direitos.

Assim, não apenas nas dividas condominiais, mas em qualquer tipo de dívida é fundamental que o cidadão saiba que devedor possui direitos.

Dessa forma, o devedor bem informado poderá utilizar da própria lei para pagar realmente o que é justo, negociar o parcelamento judicial e outras situações que podem ter sido negadas na cobrança extrajudicial inicial.

E, como exposto inicialmente, em caso de cobrança extrajudicial os honorários do devedor muitas vezes são incluídos no percentual de 20%, já na cobrança judicial o valor inicial dificilmente supera os 10%, ou seja, apenas em uma categoria dos encargos de cobrança o devedor pode ter uma redução de 50% do que lhe foi cobrado extrajudicialmente.

E mais, em caso de cobrança judicial, nos moldes do Art. 916 do CPC, reconhecido o débito, se o devedor pagar de inicio 30% do valor, com as custas e encargos advocatícios, poderá solicitar o parcelamento judicial do valor restante em até seis parcelas mensais.

Não obstante, a mentalidade atual dos operadores do direito está cada vez mais tendenciosa a formalização de acordos judiciais, pois a morosidade do judiciário brasileiro e os riscos de decisões conflitantes com o entendimento jurisprudencial são cada vez maiores, de tal sorte que, durante o processo judicial poderá ser requerida a realização de audiência de conciliação e outras situações em que o parcelamento poderá ser apresentado e o acordo formalizado.

Dessa forma, conclui-se que, não há na legislação nenhuma norma que obrigue o síndico a acatar o parcelamento da dívida condominial, mas o bom gestor dificilmente recusará uma proposta bem elaborada com prazo de pagamento de até 24 meses, até porque, salvo casos específicos, recusar tal proposta e judicializar a cobrança será mais oneroso ao condomínio.

Em contrapartida, quando a cobrança for judicial, existe na lei a possibilidade de parcelamento, cabendo ao devedor preencher os requisitos mínimos para sua concessão. Não obstante, além disso, muitas vezes quando a cobrança ocorrer pela via judicial o devedor poderá questionar valores e percentuais cobrados, período em que poderá criar um fundo de caixa para quitar os valores em momento posterior, de tal sorte que não podemos afastar a certeza de que em muitas ocasiões a cobrança judicial poderá refletir em menor valor a ser pago.

Porém, é sempre aconselhável ao devedor que procure o profissional habilitado para que seja informado dos benefícios e/ou prejuízos dos posicionamentos que poderão ser adotados.

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De quem é a responsabilidade por quedas de objeto?

Não raramente, condomínios são condenados a pagar indenização por danos morais e materiais decorrentes de objetos lançados e/ou decorrentes de quedas involuntárias, cujo valor arbitrado é partilhado entre todos os condôminos quando do pagamento da taxa condominial.

Assim, para a vítima do ato danoso, a identificação real do causador do dano, salvo casos específicos, não necessita de maior aprofundamento, pois o art. 938[1] do Código Civil prevê a responsabilidade daquele que habitar prédio em responder pelo prejuízo causado, portanto o condomínio está legitimado a figurar no polo passivo da demanda, situação que ocorre com muita frequência.

É por isso que quando da contratação do seguro predial obrigatório é sempre aconselhável ao síndico que pesquise as seguradoras que ofertem também seguro contra terceiros, situação que pode amenizar o prejuízo do condomínio em caso de intercorrência futura.

Porém, a previsão contida no Art.938 e até mesmo a cobertura do seguro não exclui o direito do condomínio em adotar os procedimentos necessários no afã de identificar o causador do prejuízo e aplicar as penalidades contidas nas regras condominiais e exigir a reparação monetária do prejuízo causado.

Outrossim, frequente são os casos em que o causador do prejuízo são empresas contratadas pelo próprio condomínio para realizar reformas e/ou pintura, principalmente na fachada, portanto a escolha de uma empresa idônea e a previsão contratual do dever de ressarcir deve estar sempre presente.

Contudo, em alguns casos, quando o causador do dano for algum condômino ou qualquer pessoa que esteja em sua unidade, e isso puder ser identificado desde o princípio, é prudente que o síndico adote de imediato os procedimentos necessários para sua punição e, desde que formalmente solicitado, forneça à vítima ou autoridade os dados solicitados, lembrando-se ainda que caso exista o registro do ocorrido pelo sistema de monitoramento de TV é prudente que o síndico solicite o arquivamento dos dados.

Não obstante, e como normalmente ocorre, quando há relatos do lançamento de cigarro, lixo, liquido e outras situações, em que o condômino lesado consegue identificar o condômino infrator, é aconselhável ao síndico interferir somente quando realmente existir prova real da autoria, evitando assim os riscos de participar de uma discussão entre vizinhos, cabendo nesse caso ao interessado buscar o que entender cabível para proteção de seus direitos.

Conclui-se, portanto, nos moldes das decisões abaixo, o quão rígido são as decisões judiciais para casos de queda de objeto, e em alguns casos além da responsabilização civil pode existir também consequências no âmbito penal, por conseguinte, é fundamental que o síndico seja extremamente rigoroso sempre quando for noticiado desse tipo de infração, neste sentido:

“TJ-PR – Apelação Cível AC 5832897 PR 0583289-7 (TJ-PR) Data de publicação: 05/11/2009 Ementa: APELAÇÃO CÍVEL – INDENIZAÇÃO -CONDOMÍNIO – OBJETOSLANÇADOS – REPARAÇÃO DE DANO – ART. 938 , CC/2002 – DISPOSITIVO QUE NÃO CONTEMPLA NECESSIDADE DE CULPA, BASTANDO, O NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE O ATO E O DANO – RESPONSABILIDADE OBJETIVA. AGRAVO RETIDO – ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA – DESNECESSÁRIA A PROVA DA PROPRIEDADE DO BEM DANIFICADO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – REDUÇÃO AFASTADA. AGRAVO RETIDO DESPROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – A indenização é devida no valor do menor dos orçamentos apresentados pelo prejudicado, sendo pacífica a jurisprudência nesse sentido, e irrelevante ao dever de indenizar, a comprovação do efetivo desembolso do valor pretendido. 2 – A responsabilidade civil extracontratual do condomínio diz respeito às questões que envolvem terceiros, ou seja, aqueles que não são condôminos. Desta forma, o condomínio deve ser responsabilizado, mesmo que desconhecido o agente que praticou o ato. O atual art. 938 do Código Civil estabelece a solidariedade da massa condominial, ao dispor que responde pelo dano proveniente das coisas que caírem ou forem lançadas do prédio aquele que habitá-lo. 3 – Não havendo motivos relevantes capazes de modificá-los, os honorários advocatícios prudentemente fixados pelo juiz da causa devem ser mantido.”

“STJ – RECURSO ESPECIAL REsp 64682 RJ 995/0020731-1 (STJ) – Data de publicação: 29/03/1999 – Ementa: RESPONSABILIDADE CIVIL. OBJETOS LANÇADOS DA JANELA DE EDIFÍCIOS.A REPARAÇÃO DOS DANOS É RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte aconduta lesiva, impõe ao condomínio arcar com a responsabilidadereparatória por danos causados à terceiros. Inteligência do art. 1.529, do Código Civil Brasileiro. Recurso não conhecido.” 

“TJ-SP – Apelação APL 9084673602006826 SP 9084673-60.2006.8.26.0000 (TJ-SP)
Data de publicação: 10/11/2011 – Ementa: Direito de vizinhança. Objetos arremessados a partir do prédio vizinho. Danos morais e materiais. Indenização. 1. Presente a legitimidade do condomínio para responder por danos causados por objetos lançados do prédio que ocupa. Inteligência dos artigos 932 , inciso IV , e 938 , ambos do Código Civil de 2002.Preliminar rejeitada. 2. Comprovado que os objetos lançados partiram do condomínio réu, e causaram danos morais e materiais ao vizinho autor, era de rigor a procedência da ação indenizatória. 3. Rejeitaram a preliminar e negaram provimento ao recurso.”

[1] Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.

Vizinho “reclamão” em condomínio pode, e deve, ser punido!

Quem mora em condomínio sabe o quão corriqueiro são reclamações envolvendo condôminos, especialmente quando o assunto é barulho e uso de vaga na garagem, cujas reclamações normalmente são registradas no livro de ocorrência e pode culminar com advertência e/ou multa ao infrator, conforme a regra de cada nicho condominial. Leia o resto deste post

Animal de estimação em condomínio, pode?

Participação do advogado Alexandre Berthe Pinto na edição de junho de 2016 da revista Supra Condomínio, comentando sobre espaço Pet e animas de estimação em condomínio. Leia o resto deste post

Condomínio deve ter cuidado ao cobrar a taxa condominial em razão do novo Código de Processo Civil.

Com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil a cobrança judicial da taxa condominial sofreu forte alteração, dentre as quais, tornou mais ágil os procedimentos processuais para cobrar o inadimplente Leia o resto deste post