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Jornal Agora – Condomínio pode vender unidade do zelador? – 06.06.2017
Condomínio pode vender apartamento do zelador? Alguns condôminos e/ou síndicos quando necessitam aumentar o caixa para realização de alterações no condomínio, que contém o espaço (apartamento) do zelador, questionam sobre a possibilidade de vender a unidade e aí sim capitalizar o caixa condominial imaginando que o procedimento é rápido e fácil. Leia o resto deste post
Condomínio pode ser responsabilizado por omissão do síndico?
Quem enfrenta, ou já enfrentou, problemas em condomínio sabe o quão importante é a atuação do síndico, inclusive por disposição legal[1]. Leia o resto deste post
Jornal Agora – Televisões em elevadores ajudam síndico a dar avisos – 05.12.2016
Participação do advogado Alexandre Berthe – Jornal Agora São Paulo – 05.12.2016
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Condomínio pode obrigar transporte de animal somente no colo?
Não. E é totalmente irregular qualquer previsão contida na convenção de condomínio e/ou regimento interno que obrigue o transporte de animais no colo, inclusive o proprietário do animal que se sentir lesado poderá ingressar com ação indenizatória em face do condomínio.
E o lastro da ilegalidade é simples, como inexiste qualquer lei que obrigue tal situação, não pode o condomínio criar tal regra, vez que afeta até mesmo a própria liberdade em possuir o animal, o que é permitido, excluindo algumas situações pontuais. Ora, vamos imaginar uma pessoa de idade, cadeirante ou com criança de colo que tenha que carregar seu animal no colo sob pena de multa, tais pessoas poderiam sofrer sanções indevidas (multa condominial) em razão da uma postura autoritária do condomínio, além de ter seu direito de usufruir do espaço restringido.
No entanto, o que o condomínio pode é disciplinar sobre as regras de convivência para o transito, como proibir que adentre no elevador com animal quando o mesmo já está ocupado, determinar quais as rotas de entrada e saída do condomínio o animal poderá caminhar, exigir que sempre esteja na coleira e, se necessário, o uso de focinheira, etc.
Não obstante, quando o assunto é animal doméstico, especialmente o cachorro, até pela evolução e a importância que os animais possuem nos dias atuais, é sempre prudente para o condomínio ter bom senso, e partir sempre do principio de que é necessário averiguar inicialmente se o animal está colocando em risco a integridade física de terceiros, se atrapalha o sossego e se há alguma situação que ampare a restrição que o condomínio almeja implantar, fazendo o levantamento dessas situações é possível, na grande maioria dos casos, manter uma convivência harmoniosa entre todos sem maiores litígios.
Dívida de condomínio pode ser parcelada?
Dentre outras alterações o Novo Código de Processo Civil, tornou mais célere à cobrança de despesas condominiais e aflorou a grande dúvida: Dívida de condomínio pode ser parcelada?
Assim, para resposta adequada é necessário identificar a fase de cobrança da dívida de condomínio e verificar qual atitude o devedor adotou ou pretende adotar, senão vejamos:
- Dívida Extrajudicial.
Antes de interpor a ação judicial o condomínio normalmente realiza a cobrança extrajudicial dos valores. Nessa ocasião o devedor recebe a planilha de débito com seus encargos, que muitas vezes são acrescidos de honorários de cobrança que podem chegar até 20% do valor da dívida.
Analisando o débito, qualquer devedor pode formalizar uma proposta de acordo, porém, especialmente quando o valor dos honorários de cobrança superar 5% é aconselhável que a proposta seja encaminhada sempre com cópia para o Síndico, Administração e Conselho Fiscal, isso porque, em muitas ocasiões, o que pode dificultar a efetivação de uma negociação é o percentual dos honorários, algo que é totalmente discutível sobre a sua responsabilidade e o valor percentual na esfera extrajudicial.
Outrossim, em negociações extrajudiciais, a incidência de multas no valor correspondente ao do próprio condomínio em razão do atraso no pagamento, a denominada conduta antissocial, devem ser questionadas.
Vale ressaltar que, até por questões de caixa e para evitar o incentivo à inadimplência, atualização, multa e juros que incidem sobre o valor do condomínio não pago dificilmente serão excluídos (leia mais).
Assim, apresentada a proposta, desde que o valor não seja exorbitante e as quantidades de parcelas estejam compreendidas pelo período de até 24 meses, o Síndico que preza realmente pela vida financeira do nicho condominial dificilmente recusará a proposta.
Ou seja, existindo uma proposta nessas condições, dificilmente o Síndico, Administradora e Conselho recusarão a sua aceitação, pois, ainda que o Novo Código tenha acelerado a forma de cobrança dos valores das dívidas condominiais, o encerramento de um processo judicial, além de custoso, dificilmente será encerrado antes de 24 meses, por conseguinte para uma administração mais racional e visando a própria mantença do fluxo de caixa é mais prudente e econômico aceitar um acordo parcelado ao invés de discutir o caso judicialmente, mas desde que existas no acordo as cláusulas de vencimento antecipado da dívida, da obrigação de manter a adimplência e outras utilizadas de praxe.
Entretanto, ainda que a proposta seja nessas condições, salvo alguma regra contida em convenção, o que é difícil, pode existir a recusa na aceitação da proposta de acordo. E, em alguns casos específicos, em razão do valor cobrado, garantias e outras situações realmente o parcelamento extrajudicial pode, e deve, ser negado, ocasião em que o devedor decidirá se paga o valor cobrado ou se aguarda a cobrança judicial.
- Cobrança Judicial.
É inegável que nenhuma pessoa de bem gosta de figurar como devedor, tampouco como devedor de condomínio, em contrapartida é também é inegável que muitas vezes existem abusos dos credores e a cobrança judicial pode ser a melhor forma do devedor ter realmente resguardado seus direitos.
Assim, não apenas nas dividas condominiais, mas em qualquer tipo de dívida é fundamental que o cidadão saiba que devedor possui direitos.
Dessa forma, o devedor bem informado poderá utilizar da própria lei para pagar realmente o que é justo, negociar o parcelamento judicial e outras situações que podem ter sido negadas na cobrança extrajudicial inicial.
E, como exposto inicialmente, em caso de cobrança extrajudicial os honorários do devedor muitas vezes são incluídos no percentual de 20%, já na cobrança judicial o valor inicial dificilmente supera os 10%, ou seja, apenas em uma categoria dos encargos de cobrança o devedor pode ter uma redução de 50% do que lhe foi cobrado extrajudicialmente.
E mais, em caso de cobrança judicial, nos moldes do Art. 916 do CPC, reconhecido o débito, se o devedor pagar de inicio 30% do valor, com as custas e encargos advocatícios, poderá solicitar o parcelamento judicial do valor restante em até seis parcelas mensais.
Não obstante, a mentalidade atual dos operadores do direito está cada vez mais tendenciosa a formalização de acordos judiciais, pois a morosidade do judiciário brasileiro e os riscos de decisões conflitantes com o entendimento jurisprudencial são cada vez maiores, de tal sorte que, durante o processo judicial poderá ser requerida a realização de audiência de conciliação e outras situações em que o parcelamento poderá ser apresentado e o acordo formalizado.
Dessa forma, conclui-se que, não há na legislação nenhuma norma que obrigue o síndico a acatar o parcelamento da dívida condominial, mas o bom gestor dificilmente recusará uma proposta bem elaborada com prazo de pagamento de até 24 meses, até porque, salvo casos específicos, recusar tal proposta e judicializar a cobrança será mais oneroso ao condomínio.
Em contrapartida, quando a cobrança for judicial, existe na lei a possibilidade de parcelamento, cabendo ao devedor preencher os requisitos mínimos para sua concessão. Não obstante, além disso, muitas vezes quando a cobrança ocorrer pela via judicial o devedor poderá questionar valores e percentuais cobrados, período em que poderá criar um fundo de caixa para quitar os valores em momento posterior, de tal sorte que não podemos afastar a certeza de que em muitas ocasiões a cobrança judicial poderá refletir em menor valor a ser pago.
Porém, é sempre aconselhável ao devedor que procure o profissional habilitado para que seja informado dos benefícios e/ou prejuízos dos posicionamentos que poderão ser adotados.
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De quem é a responsabilidade por quedas de objeto?
Não raramente, condomínios são condenados a pagar indenização por danos morais e materiais decorrentes de objetos lançados e/ou decorrentes de quedas involuntárias, cujo valor arbitrado é partilhado entre todos os condôminos quando do pagamento da taxa condominial.
Assim, para a vítima do ato danoso, a identificação real do causador do dano, salvo casos específicos, não necessita de maior aprofundamento, pois o art. 938[1] do Código Civil prevê a responsabilidade daquele que habitar prédio em responder pelo prejuízo causado, portanto o condomínio está legitimado a figurar no polo passivo da demanda, situação que ocorre com muita frequência.
É por isso que quando da contratação do seguro predial obrigatório é sempre aconselhável ao síndico que pesquise as seguradoras que ofertem também seguro contra terceiros, situação que pode amenizar o prejuízo do condomínio em caso de intercorrência futura.
Porém, a previsão contida no Art.938 e até mesmo a cobertura do seguro não exclui o direito do condomínio em adotar os procedimentos necessários no afã de identificar o causador do prejuízo e aplicar as penalidades contidas nas regras condominiais e exigir a reparação monetária do prejuízo causado.
Outrossim, frequente são os casos em que o causador do prejuízo são empresas contratadas pelo próprio condomínio para realizar reformas e/ou pintura, principalmente na fachada, portanto a escolha de uma empresa idônea e a previsão contratual do dever de ressarcir deve estar sempre presente.
Contudo, em alguns casos, quando o causador do dano for algum condômino ou qualquer pessoa que esteja em sua unidade, e isso puder ser identificado desde o princípio, é prudente que o síndico adote de imediato os procedimentos necessários para sua punição e, desde que formalmente solicitado, forneça à vítima ou autoridade os dados solicitados, lembrando-se ainda que caso exista o registro do ocorrido pelo sistema de monitoramento de TV é prudente que o síndico solicite o arquivamento dos dados.
Não obstante, e como normalmente ocorre, quando há relatos do lançamento de cigarro, lixo, liquido e outras situações, em que o condômino lesado consegue identificar o condômino infrator, é aconselhável ao síndico interferir somente quando realmente existir prova real da autoria, evitando assim os riscos de participar de uma discussão entre vizinhos, cabendo nesse caso ao interessado buscar o que entender cabível para proteção de seus direitos.
Conclui-se, portanto, nos moldes das decisões abaixo, o quão rígido são as decisões judiciais para casos de queda de objeto, e em alguns casos além da responsabilização civil pode existir também consequências no âmbito penal, por conseguinte, é fundamental que o síndico seja extremamente rigoroso sempre quando for noticiado desse tipo de infração, neste sentido:
“TJ-PR – Apelação Cível AC 5832897 PR 0583289-7 (TJ-PR) Data de publicação: 05/11/2009 Ementa: APELAÇÃO CÍVEL – INDENIZAÇÃO -CONDOMÍNIO – OBJETOSLANÇADOS – REPARAÇÃO DE DANO – ART. 938 , CC/2002 – DISPOSITIVO QUE NÃO CONTEMPLA NECESSIDADE DE CULPA, BASTANDO, O NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE O ATO E O DANO – RESPONSABILIDADE OBJETIVA. AGRAVO RETIDO – ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA – DESNECESSÁRIA A PROVA DA PROPRIEDADE DO BEM DANIFICADO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – REDUÇÃO AFASTADA. AGRAVO RETIDO DESPROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – A indenização é devida no valor do menor dos orçamentos apresentados pelo prejudicado, sendo pacífica a jurisprudência nesse sentido, e irrelevante ao dever de indenizar, a comprovação do efetivo desembolso do valor pretendido. 2 – A responsabilidade civil extracontratual do condomínio diz respeito às questões que envolvem terceiros, ou seja, aqueles que não são condôminos. Desta forma, o condomínio deve ser responsabilizado, mesmo que desconhecido o agente que praticou o ato. O atual art. 938 do Código Civil estabelece a solidariedade da massa condominial, ao dispor que responde pelo dano proveniente das coisas que caírem ou forem lançadas do prédio aquele que habitá-lo. 3 – Não havendo motivos relevantes capazes de modificá-los, os honorários advocatícios prudentemente fixados pelo juiz da causa devem ser mantido.”
“STJ – RECURSO ESPECIAL REsp 64682 RJ 995/0020731-1 (STJ) – Data de publicação: 29/03/1999 – Ementa: RESPONSABILIDADE CIVIL. OBJETOS LANÇADOS DA JANELA DE EDIFÍCIOS.A REPARAÇÃO DOS DANOS É RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte aconduta lesiva, impõe ao condomínio arcar com a responsabilidadereparatória por danos causados à terceiros. Inteligência do art. 1.529, do Código Civil Brasileiro. Recurso não conhecido.”
“TJ-SP – Apelação APL 9084673602006826 SP 9084673-60.2006.8.26.0000 (TJ-SP)
Data de publicação: 10/11/2011 – Ementa: Direito de vizinhança. Objetos arremessados a partir do prédio vizinho. Danos morais e materiais. Indenização. 1. Presente a legitimidade do condomínio para responder por danos causados por objetos lançados do prédio que ocupa. Inteligência dos artigos 932 , inciso IV , e 938 , ambos do Código Civil de 2002.Preliminar rejeitada. 2. Comprovado que os objetos lançados partiram do condomínio réu, e causaram danos morais e materiais ao vizinho autor, era de rigor a procedência da ação indenizatória. 3. Rejeitaram a preliminar e negaram provimento ao recurso.”
[1] Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.
Vizinho “reclamão” em condomínio pode, e deve, ser punido!
Quem mora em condomínio sabe o quão corriqueiro são reclamações envolvendo condôminos, especialmente quando o assunto é barulho e uso de vaga na garagem, cujas reclamações normalmente são registradas no livro de ocorrência e pode culminar com advertência e/ou multa ao infrator, conforme a regra de cada nicho condominial. Leia o resto deste post
Animal de estimação em condomínio, pode?
Participação do advogado Alexandre Berthe Pinto na edição de junho de 2016 da revista Supra Condomínio, comentando sobre espaço Pet e animas de estimação em condomínio. Leia o resto deste post
Condomínio deve ter cuidado ao cobrar a taxa condominial em razão do novo Código de Processo Civil.
Com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil a cobrança judicial da taxa condominial sofreu forte alteração, dentre as quais, tornou mais ágil os procedimentos processuais para cobrar o inadimplente Leia o resto deste post