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Jornal Agora – Dúvida de leitor sobre publicidade da unidade inadimplente – 06.03.2017

Participação do advogado Alexandre Berthe Pinto – Jornal Agora – 06.03.2017 Leia o resto deste post

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Jornal Agora – Dúvida de leitor sobre pagamento de débito de taxa condominial – 06.02.2017

Participação do advogado Alexandre Berthe Pinto – Jornal Agora – 06.02.2017 Leia o resto deste post

Síndico pode negar acordo ou parcelamento de dívida de condomínio?

Afinal, o síndico pode negar acordo ou parcelamento de dívida condominial? Essa talvez seja uma das principais dúvidas na relação condominial.

Porém, compreendendo e respeitando opiniões em contrário, explico e justifico o motivo pelo qual defendo a corrente de que o síndico não é o detentor de absoluto poder para decidir sobre o aceite ou não de proposta de acordo para quitação de toda e qualquer dívida condominial.

Primeiramente, é fundamental entendermos que o síndico é o representante eleito para administrar o condomínio pelo prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado (art. 1.347 – Código Civil) e, dependendo das regras de cada nicho condominial, o síndico pode ser morador, profissional, pessoa física ou pessoa jurídica.

Outrossim, por disposição legal prevista no Art. 1.347 do Código Civil compete ao síndico a realização de alguns atos[1], os quais podem ser complementados por disposições contidas nas regras condominiais de cada nicho específico.

Assim, temos que o síndico pode ocupar um cargo momentaneamente e ao mesmo tempo deve realizar atitudes em prol do condomínio, partindo desse pressuposto penso que o síndico não deve ter a palavra final para decidir sozinho sobre proposta de acordo apresentada por condômino inadimplente.

Ora, como é sabido, o valor da taxa condominial é necessária para própria existência e funcionalidade adequada do condomínio e quando há inadimplência o fluxo de caixa é afetado e, em alguns casos, é necessário realizar a majoração da taxa mensal para suprir o desfalque causado pela inadimplência.

Outrossim, é também sabido que muitas vezes existe uma relação de falta de empatia entre o síndico e o inadimplente, situação que pode dificultar na realização de acordos, exceto se nas regras condominiais exista menção a isso, o que é muito raro.

Em contrapartida, até para não incentivar a inadimplência, a realização de acordos que culminem com a redução de juros e correções não é praxe, até porque, ainda que seja moroso, o condomínio terá o imóvel como garantidor do débito.

Destarte, com lastro em tudo isso, especialmente nos casos em que há intenção do devedor em realizar acordo, penso que a decisão final sobre o aceitar ou não a proposta não pode ser exclusiva do síndico, pois em algumas situações, a negativa da proposta ocorre por questões de relacionamento e não contábeis.

Assim, considerando que para o condomínio em algumas situações, para a mantença do seu fluxo de caixa pode ser benéfico a realização de acordos,  apenas o parcelamento da dívida total, entendo que a opinião do síndico isoladamente pode não ser a mais correta para decidir algo que poderá perdurar até mesmo quando já encerrado o mandato do síndico.

Porém, como não são raros casos em que o síndico adota uma postura unilateral de negar a realização de acordos. É possível imaginar que, em algumas ocasiões, o próprio interesse dos condôminos estejam sendo contrariados.

E é por isso que defendo a corrente de que, o condômino ao ter negado o pedido de acordo por parte do síndico possui o direito de ter o assunto discutido quando da realização de assembléia, ocasião em que a maioria dos presentes decidirá pela mantença da negativa ou não.

Dessa forma, condôminos inadimplentes, quando assessorados corretamente, adotam procedimentos visando oportunizar que a assembléia decida, procedimento que não colide com a poder do síndico, mas visa apenas que a comunidade condominial tenha ciência de uma situação concreta e que muitas vezes desconhecem.

Entretanto, é fundamental reiterar que o exposto considera apenas os casos em que o devedor deseja obter um parcelamento ou abatimento aceitável, pois, como será abordado em outra situação, entendo não ser correto a realização de acordos em que exista o desconto de encargos, sob pena de beneficiar os inadimplentes em detrimento dos adimplentes, de tal sorte que o acordo não pode jamais transparecer ser mais vantajoso ser inadimplente e renegociar a dívida futura ao invés de lutar pela pontualidade no pagamento das obrigações.

Conclui-se, portanto, que o presente texto visa trazer elementos demonstrando que, em algumas situações, a realização de acordos para o pagamento de débitos condominiais podem sair da alçada exclusiva do síndico e ser decidido pelos próprios condôminos por intermédio de votação assemblear.

[1] – convocar a assembléia dos condôminos;

II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

– diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX – realizar o seguro da edificação.

§ 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

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Feira Livre em Condomínio

alexandre-berthe-02Está cada vez mais frequente a realização de feira livre em condomínios. E, quando bem planejada, é uma facilidade benéfica a todos, porém algumas dúvidas ainda existem nesse tipo de serviço, dentre elas:

É preciso que exista votação em assembleia para sua implantação?
Normalmente a instalação da feira é precedida de um período de testes, ocasião em que são realizados ajustes sobre fornecedores, local de realização, dia e horário e a própria aceitação dos condôminos é avaliada.

Superado o período de teste, é necessário seja formalizada a implantação da feira por intermédio de assembleia, sendo necessário a maioria simples dos presentes para aprovar.

Quais os principais cuidados?
A escolha dos feirantes é fundamental, por isso o auxilio da administradora ou de síndicos de outros locais é importante, visando garantir a segurança patrimonial e a escolha de produtos com qualidade.

Além disso, a definição do espaço físico em que a feira será realizada deve ser precedida de uma boa avaliação, pois será necessário verificar se há necessidade de instalações elétricas, se o local comporta a quantidade de pessoas esperada, se será de fácil acesso etc.
Ou seja, é fundamental que cada condomínio veja sua necessidade e que tenha sempre em mente que a feira não deve comprometer o bom funcionamento e a segurança do local.

É obrigatório autorização da Prefeitura?
Sendo a feira realizada em um espaço privado, ao menos atualmente não há nada que venha a obrigar a obtenção de alvará prévio. Porém, é sempre aconselhável que o sindico antes de implantar definitivamente a feira verifique com a administradora se há algum requisito legal novo e que deve ser seguido.

Condomínio pode cobrar aluguel do espaço?
Não há nada que impeça a cobrança pelo o uso do espaço por parte do condomínio, mas o mais frequente é que os expositores paguem um valor simbólico para ajudar na limpeza, água e luz. Se o condomínio realizar a cobrança de aluguel precisará realizar o lançamento correto dessa receita para fins tributários e fiscais.

Qual o dia e horário?
Não há regra, a escolha do melhor dia e horário dependerá de cada condomínio, que deverá respeitar apenas o horário da lei do silêncio. Mas, grande parte das feiras são realizadas entre terça-feira e quinta-feira e das 17:00h até 21:30h.

Com relação a frequência, da mesma sorte cada nicho condominial poderá realizar o acordo com os prestadores que vise atender aos anseios de ambos, não existindo nenhuma obrigação para que seja, semanal, quinzenal, mensal etc..

É mais econômico?
A resposta é relativa, muitas vezes a comodidade em realizar a compra no local de moradia, ainda que um ou outro produto tenha maior preço, pode ser mais econômica, se imaginarmos gastos com tempo, transporte, etc.

Outrossim, como muitas vezes não há o custo de aluguel pelo uso do espaço, o nicho condominial pode ser beneficiado com melhores preços.
Assim, avaliando todos os fatores, ainda que ajustes sejam necessários, via de regra é possível considerar que esse tipo de serviço tem sido bem quisto e há uma tendência de disseminação em razão da sua qualidade e preço.

Conclusão.
A instalação da feira em condomínio é uma ideia que veio para ficar e não será surpreendente se em um curto espaço de tempo nos depararmos com empresas que venham a prestar esse tipo de serviço de forma diferenciada.

Além disso, o condomínio sem dispensar recursos consegue facilitar a vida dos condôminos, algo que é salutar e quando bem planejado resulta em um grau de satisfação relevante nos moradores.
Por fim, quanto a parte legal, ao contrário de outras implantações/alterações condominiais, a implantação da feira é algo que pode ser feito sem maior problema ou discussão assemblear, especialmente pelo fato de que também não há ônus financeiro ao condomínio.