Arquivos do Blog

Jornal Agora – Condomínio pode vender unidade do zelador? – 06.06.2017

Condomínio pode vender apartamento do zelador? Alguns condôminos e/ou síndicos quando necessitam aumentar o caixa para realização de alterações no condomínio, que contém o espaço (apartamento) do zelador, questionam sobre a possibilidade de vender a unidade e aí sim capitalizar o caixa condominial imaginando que o procedimento é rápido e fácil. Leia o resto deste post

Anúncios

Conduta Antissocial x Multa Condomínio

Viver em condomínio é um exercício diário de democracia, afinal em um pequeno nicho habitam pessoas de diferentes raças, ideologias, anseios, costumes, cultura, escolaridade, etc., Leia o resto deste post

Jus – Artigo selecionado – Taxa condominial X tamanho do imóvel

Artigo do advogado Alexandre Berthe Pinto – “É legal cobrar taxa condominial por fração ideal? Pode se modificar? Como?” selecionado e publicado. Leia o resto deste post

Supra Condomínio – Temporada de Verão – Ed. Janeiro de 2017.

Participação do advogado Alexandre Berthe Pinto para a revista Supra Condomínio comentando sobre o uso da piscina em condomínios.

Leia o resto deste post

Condomínio pode instalar câmera no hall?

Síndicos e condôminos possuem dúvida sobre a possibilidade ou não de se instalar câmeras no hall social dos andares, mas afinal isso é possível? Leia o resto deste post

É legal cobrar taxa condominial por fração ideal? Pode se modificar? Como?

A  dúvida existe nos condomínios em que o rateio da taxa condominial é calculado com base na fração ideal da unidade.

Assim, primeiramente é importante destacar que a cobrança de condomínio por fração ideal é a regra geral decorrente da previsão contida no Art. 1.336, I do Código Civil:

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

Dessa forma, até por ser a regra geral, quando da construção do imóvel e realização dos registros e documentos necessários, dentre eles a convenção condominial, é praxe que os incorporadores mantenham essa forma de rateio.

Contudo, nos últimos anos vários condôminos que pagam pelo valor maior estão consultando advogados e até mesmo discutindo judicialmente se essa forma de rateio é válida.

E, dependendo das características do condomínio, a discussão parece ser justa. Isso porque, o fato da sua unidade ser maior dos que as demais nem sempre reflete em custo de manutenção ao condomínio maior do que os dispensados por unidades menores.

Exemplificando: Imaginemos um condomínio em que existam apartamentos com metragens de 100m² e 200m² e cada unidade, independente do tamanho, possui o mesmo direito de duas vagas na garagem, o hall social é comum, não há elevador privativo ou qualquer outro serviço exclusivo, ou seja, ainda que existam unidades maiores, todos usufruem dos mesmos serviços e espaços comuns, e mesmo assim as unidades maiores pagam maior valor de taxa condominial. Isso é justo?

Respeitando entendimentos em contrário, e tentando entender realmente o anseio do legislador ao impor como regra geral o rateio da taxa condominial pela fração ideal, entendo que não é justo esse tipo de divisão.

Isso porque, o anseio do legislador ao definir como regra geral o rateio proporcional em razão da fração ideal, imaginou que a diferenciação de metragem refletisse em diferenciação do uso, ou seja, no exemplo apresentado, tivesse a unidade maior direito ao uso de três vagas na garagem ou um hall social maior ou direito ao uso de elevadores exclusivos, aí sim estaríamos diante de uma situação em que a fração da unidade maior refletiria em características diversas das unidades menores e consequentemente o custo da manutenção da área seria mais elevado, justificando assim o valor maior da taxa condominial.

Porém, como em várias situações reais, a diferenciação da metragem não traz ao proprietário da unidade maior nenhum privilégio frente aos demais, por conseguinte, compartilho com o entendimento doutrinário que considera ilegal a cobrança de taxa condominial com base na fração ideal quando não há ligação entre o tamanho da unidade x custo de manutenção.

Dessa forma, com lastro em tais situações, ainda que poucas, temos importantes decisões em que o judiciário analisou a situação e considerou irregular o rateio levando-se em consideração apenas a fração ideal., Mas, é importantíssimo ressaltar que ainda são decisões isoladas e que o êxito na causa decorreu também de outras situações processuais e não apenas das discussões legais exclusivas relacionadas ao tamanho da unidade.

Entretanto, até mesmo pela forma de interferência do Poder Judiciário, para criação de jurisprudências e renovação dos entendimentos é preciso que esses condôminos continuem discutindo a ação judicialmente e que novos processos continuem sendo propostos.

Em outra seara, há de salientar que a alteração da forma de rateio da taxa condominial não depende exclusivamente de uma decisão judicial,  pois, conforme previsto no mesmo artigo 1.336, I do Código Civil, existe a ressalva de que o rateio da taxa condominial pode ser realizado de forma diversa, desde que previsto na convenção –“…salvo disposição em contrário na convenção…”.

Porém, ainda que alterar a forma de rateio pela convenção condominial seja um caminho menos árduo e oneroso do que um processo judicial, a chance disso ocorrer dependerá da concordância de 2/3 dos condomínios, que é o quórum especifico que trata da alteração da convenção condominial e está previsto no artigo 1.351 do Código Civil:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Entretanto, conseguir o quórum para alterar a convenção e instituir a cobrança igualitária a todos é um procedimento dificílimo. Isso porque, salvo raras ocasiões, vivemos em uma sociedade muito individualista quando a questão pode atingir o bolso, não sendo comum que proprietários das unidades menores tenham o senso de justiça e aceitem ter o valor da taxa condominial majorado enquanto os proprietários das unidades maiores sofrerão abatimento.

Portanto, ainda que a própria lei permita aos condôminos modificarem a forma de rateio, usando-se um método mais justo, na essência da palavra, na prática é uma alteração difícil de ser aprovada e demanda uma conscientização de cidadania de todos os condôminos do nicho condominial especifico.

Assim, em razão de tudo que foi apresentado, e da situação real de que injustiças realmente existam em alguns nichos condominiais, o ideal é que os condôminos que se sentirem lesados adotem os procedimentos abaixo:

  • Reunir outros condôminos na mesma situação;
  • Procurar auxílio profissional capacitado;
  • Tentar fazer um trabalho de conscientização com os demais proprietários de todas as unidades;
  • Levar a discussão para assembleia.

Após a adoção desses procedimentos, em sendo mantida a forma de rateio por fração ideal, a discussão deverá ocorrer no âmbito judicial, ocasião em que o profissional com habilidade nas questões de direito condominial terá condições de esclarecer sobre os procedimentos judiciais que poderão ser adotados, custos, prazo, riscos e benefícios da demanda.

Gostou? Envie sua sugestão e compartilhe!

Animal em condomínio, pode?

Afinal, é possível ou não é possível ter animal de estimação em condomínio? Há alguma Lei sobre o tema? É legal obrigar o transporte do animal somente no colo? O cachorro do meu vizinho não para de latir, o que eu faço? Quem deve limpar a sujeira? Etc. 

É perceptível que quando o assunto é animal de estimação as dúvidas são as mais variadas possíveis, especialmente nos dias atuais em que há um amento expressivo de famílias que possuem animais em condomínios.

Outrossim, na esfera condominial, bastaria que nossa sociedade tivesse maior bom senso e muitas discussões deixariam de existir, porém, como nem sempre isso ocorre, vários são os litígios judiciais envolvendo o direito ou não da permanência de animal em condomínio.

E, quando há um litígio judicial, as discussões legais são mais complexas do que se imagina, tamanha quantidade de artigos constitucionais e legais que podem ser socorridos tanto em prol daqueles que são a favor de animais como dos que são contra.

Porém, com lastro nos entendimentos jurisprudências e histórico de decisões é possível afirmarmos apenas duas situações: a) a manutenção de cão guia sempre será permitida e b) nunca será permitida a manutenção de animais que tenham comércio e posse proibida por normas específicas, excluindo essas situações em todas as demais ter ou não animal dependerá realmente do caso específico.

Já, na esfera judicial, sem prejuízo de outros dispositivos legais, frequentemente são invocados os seguintes artigos:

Art. 5ª, II da CF = “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei;”.

Art. 5ª, XXII da CF = “É garantido o direito de propriedade”.

Art. 1.355, I do CC/02 = “usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;”.

Art. 1336, IV do CC/02 = “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”.

Art. 1.228 caput, §§1º e 2ª do CC/02 = “O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

  • O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
  • São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.”.

Art. 1.277 do CC/02 = “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.”.

Art. 19 da Lei 4.591/64 = “Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.”.

Art. 10, III da Lei 4.591/64 = “destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;”.

Art. 1º da Lei 11.126/05 = “É assegurado à pessoa portadora de deficiência visual usuária de cão-guia o direito de ingressar e permanecer com o animal nos veículos e nos estabelecimentos públicos e privados de uso coletivo, desde que observadas as condições impostas por esta Lei.”.

Além disso, há legislação específica sobre animais silvestres que podem ser consultadas no portal do IBAMA.

Assim, ao analisarmos as decisões judiciais observamos que por mais que a Convenção Condominial e/ou Regimento Interno proíba ou até permita a posse de animais de estimação, quando da ocorrência de um problema pontual, pode existir modificação do contido nas regras condominiais pelo Poder Judiciário.

Por exemplo, não é legítimo restringir a manutenção de animais simplesmente pelo seu porte, pois há cães considerados de pequeno porte que possuem contumaz desejo de latir e outros de espécies maiores que dificilmente latem, e até mesmo o canto de uma ave pode ser algo extremamente lesivo para o sossego dos demais vizinhos.

E, quando permitido, algumas convenções e regimentos impõem regras para manutenção extremamente excessiva e ilegal, por exemplo, obrigar que os todos os cães usem focinheira é abusivo, vez que há norma, por exemplo, no Estado de São Paulo, delimitando quais as raças caninas que devem utilizar tal item de segurança (Decreto nº 48.533/04), portanto não há como obrigar que um cão da raça Bulldog Francês faça uso de tal item de proteção.

Até mesmo a obrigação contida em algumas normas condominiais dispondo que os animais, especialmente cães, deverão ser transportados somente no colo é abusiva e, dependendo da situação, pode até ser considerada humilhante e vexatória, podendo repercutir até na esfera criminal, pois imaginemos um condômino idoso ou com qualquer outro tipo de dificuldade que queira transitar com seu cão (mesmo daquelas raças consideradas de pequeno porte) e é apenas permitida a locomoção em seu colo? Ora, se o proprietário possuir alguma condição física limitadora não poderá transitar com seu animal ou deverá ser uma tarefa de extrema complicação?

Logicamente que há abuso e violação de princípios legais mais “fortes” do que os contidos na convenção e no regimento Interno e que deverão prevalecer.

Em outra esfera, não é irregular a vedação de que os animais não frequentem as áreas comuns, não sejam transportados pelo elevador social, não ingressem no elevador quando já existir outros ocupantes ou outras situações que visam apenas delimitar regras de convívio.

E é para solucionar alguns percalços que vários condomínios estão criando “cachorródromos”, que nada mais são do que espaços em que os animais frequentam, fazem suas necessidades e o dono será o responsável pelo recolhimento dos dejetos, situação que é regulamentada pelo regimento interno.

Atitudes assim atendem aos anseios dos proprietários de animais e estão em conformidade com os entendimentos jurisprudenciais relacionados ao assunto, senão vejamos:

JECCRJ-000174) CONDOMÍNIO. CACHORRO EM APARTAMENTO. CONVENÇÃO E REGULAMENTO INTERNO QUE VEDAM A POSSIBILIDADE DA PERMANÊNCIA DE QUALQUER ANIMAL EM APARTAMENTO DO CONDOMÍNIO-RÉU. Inexistindo prova de que o cão da autora, de pequeno porte, cause transtorno ao sossego, à saúde e à segurança dos demais condôminos, não se justifica a imposição de retirá-lo. Sentença de improcedência da pretensão autoral que se reforma. Recurso provido. (Recurso nº 2001.700.008101-8, Turma Recursal do JECC/RJ, Juiz(a) Gilda Maria Carrapatoso C. de Oliveira. j. 27.12.2001).

TJDFT-0189661) APELAÇÃO CÍVEL. OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO. ANIMAL DE ESTIMAÇÃO. PERIGO NÃO DEMONSTRADO. RAZOABILIDADE. (Processo nº 2010.01.1.040183-9 (650384), 4ª Turma Cível do TJDFT, Rel. Fernando Habibe. unânime, DJe 05.02.2013).

“APEL. Nº: 9103208-66.2008.8.26.0000 – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C PEDIDO DE MULTA COMINATÓRIA. CONDOMÍNIO QUE PRETENDE O CUMPRIMENTO DE REGRA PREVISTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. PROIBIÇÃO GENÉRICA DA PRESENÇA DE ANIMAIS. NÃO DEMONSTRADO QUALQUER INCÔMODO. CONFIGURADO CERCEAMENTO INJUSTIFICADO AO LIVRE USO DA PROPRIEDADE. RECURSO PROVIDO”.

“Agravo de Instrumento n.º 0.158.000-84.2012.8.26.0000 Agravo de instrumento. Obrigação de fazer. Retirada de cão da raça ‘Golden Retriever’ de condomínio. Liminar deferida com a cominação de multa diária. Decisão que se mostra precipitada. Requisitos para a antecipação da tutela que não se encontram devidamente delineados. Hipotético risco à integridade física dos moradores, com base no porte físico do animal, que não autoriza a concessão da tutela. Ausência, sequer de indícios de prova, de que o animal de estimação ocasionasse algum transtorno aos demais condôminos ou interferisse no sossego e saúde dos moradores. Regras estabelecidas na convecção condominial que não devem ser interpretadas de forma absoluta. Manutenção do animal com os agravados, por ora, deve prevalecer, sobretudo por se tratar de cão de raça reconhecidamente dócil. Agravo provido.”

Destarte, pelo exposto e considerando todos os direitos e deveres protegidos, e que devem ser respeitados na relação condominial, temos que quando o assunto é a permissão ou não de animais de estimação, salvo àquelas situações em que há legislação específica, é perceptível que em todos os demais casos será necessário averiguar qual a peculiaridade do caso em discussão judicial.

Isso porque, conforme demonstrado pelas decisões judiciais, a corrente majoritária atual entende que apenas nos casos em que o animal refletir em transtorno aos demais, ao ponto de perturbar o sossego (especialmente pelo barulho), for agressivo e ameaçar à saúde pública é que estaremos diante do caso de proibição da sua mantença no território condominial. Mas, a espécie, a raça e o tamanho do animal não será o fator decisivo para isso, pois o importante é o quão incômodo pode seu convívio com os demais moradores.

É por isso que em um mesmo condomínio pode ocorrer a autorização para permanência de um cão da raça Pit bull, que não atrapalhe o sossego de nenhum morador, e a determinação judicial para retirada de uma ave que cante exaustivamente em horários “anormais”.

No entanto, também é prudente registrar que, até por questões de saúde pública, não é ilegal que a norma condominial exija que os proprietários de animais apresentem ao síndico documentos comprovando que a situação do seu bicho está regularizada (comprovante de vacinas).

Não obstante tudo isso, logicamente que o abandono, maus tratos e outras situações que interfiram na própria integridade do animal poderão ser relatadas ao Síndico e/ou as autoridades competentes para que adotem as providências necessárias.

Assim, em caso de proibição, aplicações de multas ou restrições que o condômino entender ser indevida em decorrência do seu animal de estimação, o ideal é sempre tentar buscar solução amistosa com o síndico e demais vizinhos e, em caso de insucesso, poderá encontrar no Judiciário a resguardo para a mantença do animal consigo.

E, da mesma sorte, os condôminos que se sentirem prejudicados em decorrência dos transtornos causados pelo animal de terceiros devem comunicar o fato ao responsável e aguardar a solução, inclusive com a intervenção judicial.

Conclui-se, portanto, que quando o assunto é a mantença de animal na unidade condominial autônoma, não há como ofertar uma resposta autorizadora ou proibitiva genérica, é necessário avaliar especificamente o caso, mas é visível que o bom senso é sempre o principal fator para regular a vida condominial, tanto que está presente nas decisões judiciais, que em sua grande maioria considera ilegal a regra condominial que proíbe animal em condomínio.

Gostou? Envie sua sugestão e compartilhe!

Vizinho “reclamão” em condomínio pode, e deve, ser punido!

Quem mora em condomínio sabe o quão corriqueiro são reclamações envolvendo condôminos, especialmente quando o assunto é barulho e uso de vaga na garagem, cujas reclamações normalmente são registradas no livro de ocorrência e pode culminar com advertência e/ou multa ao infrator, conforme a regra de cada nicho condominial. Leia o resto deste post

Obras nas áreas comuns e o quórum de votação.

Participação do advogado Alexandre Berthe Pinto na edição de junho de 2016 da revista Supra Condomínio, comentando sobre dúvidas quando da aprovação e rateio de obras. Leia o resto deste post

Informações sobre barulho e visitantes na relação condominial.

O advogado Alexandre Berthe contribuiu com as matérias publicadas na revista Supra Condomínio, “Todo dia é dia de festa?” e “Visitantes?”, veja a integra. Leia o resto deste post