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Condomínio é obrigado a ter bicicletário?

Condomínios devem ou não devem ter bicicletário? E a resposta, como quase sempre ocorre nas relações condominiais é, depende. Leia o resto deste post

Condomínio pode obrigar transporte de animal somente no colo?

Não. E é totalmente irregular qualquer previsão contida na convenção de condomínio e/ou regimento interno que obrigue o transporte de animais no colo, inclusive o proprietário do animal que se sentir lesado poderá ingressar com ação indenizatória em face do condomínio.

E o lastro da ilegalidade é simples, como inexiste qualquer lei que obrigue tal situação, não pode o condomínio criar tal regra, vez que afeta até mesmo a própria liberdade em possuir o animal, o que é permitido, excluindo algumas situações pontuais. Ora, vamos imaginar uma pessoa de idade, cadeirante ou com criança de colo que tenha que carregar seu animal no colo sob pena de multa, tais pessoas poderiam sofrer sanções indevidas (multa condominial) em razão da uma postura autoritária do condomínio, além de ter seu direito de usufruir do espaço restringido.

No entanto, o que o condomínio pode é disciplinar sobre as regras de convivência para o transito, como proibir que adentre no elevador com animal quando o mesmo já está ocupado, determinar quais as rotas de entrada e saída do condomínio o animal poderá caminhar, exigir que sempre esteja na coleira e, se necessário, o uso de focinheira, etc.

Não obstante, quando o assunto é animal doméstico, especialmente o cachorro, até pela evolução e a importância que os animais possuem nos dias atuais, é sempre prudente para o condomínio ter bom senso, e partir sempre do principio de que é necessário averiguar inicialmente se o animal está colocando em risco a integridade física de terceiros, se atrapalha o sossego e se há alguma situação que ampare a restrição que o condomínio almeja implantar, fazendo o levantamento dessas situações é possível, na grande maioria dos casos, manter uma convivência harmoniosa entre todos sem maiores litígios.

De quem é a responsabilidade por quedas de objeto?

Não raramente, condomínios são condenados a pagar indenização por danos morais e materiais decorrentes de objetos lançados e/ou decorrentes de quedas involuntárias, cujo valor arbitrado é partilhado entre todos os condôminos quando do pagamento da taxa condominial.

Assim, para a vítima do ato danoso, a identificação real do causador do dano, salvo casos específicos, não necessita de maior aprofundamento, pois o art. 938[1] do Código Civil prevê a responsabilidade daquele que habitar prédio em responder pelo prejuízo causado, portanto o condomínio está legitimado a figurar no polo passivo da demanda, situação que ocorre com muita frequência.

É por isso que quando da contratação do seguro predial obrigatório é sempre aconselhável ao síndico que pesquise as seguradoras que ofertem também seguro contra terceiros, situação que pode amenizar o prejuízo do condomínio em caso de intercorrência futura.

Porém, a previsão contida no Art.938 e até mesmo a cobertura do seguro não exclui o direito do condomínio em adotar os procedimentos necessários no afã de identificar o causador do prejuízo e aplicar as penalidades contidas nas regras condominiais e exigir a reparação monetária do prejuízo causado.

Outrossim, frequente são os casos em que o causador do prejuízo são empresas contratadas pelo próprio condomínio para realizar reformas e/ou pintura, principalmente na fachada, portanto a escolha de uma empresa idônea e a previsão contratual do dever de ressarcir deve estar sempre presente.

Contudo, em alguns casos, quando o causador do dano for algum condômino ou qualquer pessoa que esteja em sua unidade, e isso puder ser identificado desde o princípio, é prudente que o síndico adote de imediato os procedimentos necessários para sua punição e, desde que formalmente solicitado, forneça à vítima ou autoridade os dados solicitados, lembrando-se ainda que caso exista o registro do ocorrido pelo sistema de monitoramento de TV é prudente que o síndico solicite o arquivamento dos dados.

Não obstante, e como normalmente ocorre, quando há relatos do lançamento de cigarro, lixo, liquido e outras situações, em que o condômino lesado consegue identificar o condômino infrator, é aconselhável ao síndico interferir somente quando realmente existir prova real da autoria, evitando assim os riscos de participar de uma discussão entre vizinhos, cabendo nesse caso ao interessado buscar o que entender cabível para proteção de seus direitos.

Conclui-se, portanto, nos moldes das decisões abaixo, o quão rígido são as decisões judiciais para casos de queda de objeto, e em alguns casos além da responsabilização civil pode existir também consequências no âmbito penal, por conseguinte, é fundamental que o síndico seja extremamente rigoroso sempre quando for noticiado desse tipo de infração, neste sentido:

“TJ-PR – Apelação Cível AC 5832897 PR 0583289-7 (TJ-PR) Data de publicação: 05/11/2009 Ementa: APELAÇÃO CÍVEL – INDENIZAÇÃO -CONDOMÍNIO – OBJETOSLANÇADOS – REPARAÇÃO DE DANO – ART. 938 , CC/2002 – DISPOSITIVO QUE NÃO CONTEMPLA NECESSIDADE DE CULPA, BASTANDO, O NEXO DE CAUSALIDADE ENTRE O ATO E O DANO – RESPONSABILIDADE OBJETIVA. AGRAVO RETIDO – ILEGITIMIDADE ATIVA AFASTADA – DESNECESSÁRIA A PROVA DA PROPRIEDADE DO BEM DANIFICADO – HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS – REDUÇÃO AFASTADA. AGRAVO RETIDO DESPROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDO. 1 – A indenização é devida no valor do menor dos orçamentos apresentados pelo prejudicado, sendo pacífica a jurisprudência nesse sentido, e irrelevante ao dever de indenizar, a comprovação do efetivo desembolso do valor pretendido. 2 – A responsabilidade civil extracontratual do condomínio diz respeito às questões que envolvem terceiros, ou seja, aqueles que não são condôminos. Desta forma, o condomínio deve ser responsabilizado, mesmo que desconhecido o agente que praticou o ato. O atual art. 938 do Código Civil estabelece a solidariedade da massa condominial, ao dispor que responde pelo dano proveniente das coisas que caírem ou forem lançadas do prédio aquele que habitá-lo. 3 – Não havendo motivos relevantes capazes de modificá-los, os honorários advocatícios prudentemente fixados pelo juiz da causa devem ser mantido.”

“STJ – RECURSO ESPECIAL REsp 64682 RJ 995/0020731-1 (STJ) – Data de publicação: 29/03/1999 – Ementa: RESPONSABILIDADE CIVIL. OBJETOS LANÇADOS DA JANELA DE EDIFÍCIOS.A REPARAÇÃO DOS DANOS É RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO. A impossibilidade de identificação do exato ponto de onde parte aconduta lesiva, impõe ao condomínio arcar com a responsabilidadereparatória por danos causados à terceiros. Inteligência do art. 1.529, do Código Civil Brasileiro. Recurso não conhecido.” 

“TJ-SP – Apelação APL 9084673602006826 SP 9084673-60.2006.8.26.0000 (TJ-SP)
Data de publicação: 10/11/2011 – Ementa: Direito de vizinhança. Objetos arremessados a partir do prédio vizinho. Danos morais e materiais. Indenização. 1. Presente a legitimidade do condomínio para responder por danos causados por objetos lançados do prédio que ocupa. Inteligência dos artigos 932 , inciso IV , e 938 , ambos do Código Civil de 2002.Preliminar rejeitada. 2. Comprovado que os objetos lançados partiram do condomínio réu, e causaram danos morais e materiais ao vizinho autor, era de rigor a procedência da ação indenizatória. 3. Rejeitaram a preliminar e negaram provimento ao recurso.”

[1] Art. 938. Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.

Feira Livre em Condomínio

alexandre-berthe-02Está cada vez mais frequente a realização de feira livre em condomínios. E, quando bem planejada, é uma facilidade benéfica a todos, porém algumas dúvidas ainda existem nesse tipo de serviço, dentre elas:

É preciso que exista votação em assembleia para sua implantação?
Normalmente a instalação da feira é precedida de um período de testes, ocasião em que são realizados ajustes sobre fornecedores, local de realização, dia e horário e a própria aceitação dos condôminos é avaliada.

Superado o período de teste, é necessário seja formalizada a implantação da feira por intermédio de assembleia, sendo necessário a maioria simples dos presentes para aprovar.

Quais os principais cuidados?
A escolha dos feirantes é fundamental, por isso o auxilio da administradora ou de síndicos de outros locais é importante, visando garantir a segurança patrimonial e a escolha de produtos com qualidade.

Além disso, a definição do espaço físico em que a feira será realizada deve ser precedida de uma boa avaliação, pois será necessário verificar se há necessidade de instalações elétricas, se o local comporta a quantidade de pessoas esperada, se será de fácil acesso etc.
Ou seja, é fundamental que cada condomínio veja sua necessidade e que tenha sempre em mente que a feira não deve comprometer o bom funcionamento e a segurança do local.

É obrigatório autorização da Prefeitura?
Sendo a feira realizada em um espaço privado, ao menos atualmente não há nada que venha a obrigar a obtenção de alvará prévio. Porém, é sempre aconselhável que o sindico antes de implantar definitivamente a feira verifique com a administradora se há algum requisito legal novo e que deve ser seguido.

Condomínio pode cobrar aluguel do espaço?
Não há nada que impeça a cobrança pelo o uso do espaço por parte do condomínio, mas o mais frequente é que os expositores paguem um valor simbólico para ajudar na limpeza, água e luz. Se o condomínio realizar a cobrança de aluguel precisará realizar o lançamento correto dessa receita para fins tributários e fiscais.

Qual o dia e horário?
Não há regra, a escolha do melhor dia e horário dependerá de cada condomínio, que deverá respeitar apenas o horário da lei do silêncio. Mas, grande parte das feiras são realizadas entre terça-feira e quinta-feira e das 17:00h até 21:30h.

Com relação a frequência, da mesma sorte cada nicho condominial poderá realizar o acordo com os prestadores que vise atender aos anseios de ambos, não existindo nenhuma obrigação para que seja, semanal, quinzenal, mensal etc..

É mais econômico?
A resposta é relativa, muitas vezes a comodidade em realizar a compra no local de moradia, ainda que um ou outro produto tenha maior preço, pode ser mais econômica, se imaginarmos gastos com tempo, transporte, etc.

Outrossim, como muitas vezes não há o custo de aluguel pelo uso do espaço, o nicho condominial pode ser beneficiado com melhores preços.
Assim, avaliando todos os fatores, ainda que ajustes sejam necessários, via de regra é possível considerar que esse tipo de serviço tem sido bem quisto e há uma tendência de disseminação em razão da sua qualidade e preço.

Conclusão.
A instalação da feira em condomínio é uma ideia que veio para ficar e não será surpreendente se em um curto espaço de tempo nos depararmos com empresas que venham a prestar esse tipo de serviço de forma diferenciada.

Além disso, o condomínio sem dispensar recursos consegue facilitar a vida dos condôminos, algo que é salutar e quando bem planejado resulta em um grau de satisfação relevante nos moradores.
Por fim, quanto a parte legal, ao contrário de outras implantações/alterações condominiais, a implantação da feira é algo que pode ser feito sem maior problema ou discussão assemblear, especialmente pelo fato de que também não há ônus financeiro ao condomínio.

Vizinho “reclamão” em condomínio pode, e deve, ser punido!

Quem mora em condomínio sabe o quão corriqueiro são reclamações envolvendo condôminos, especialmente quando o assunto é barulho e uso de vaga na garagem, cujas reclamações normalmente são registradas no livro de ocorrência e pode culminar com advertência e/ou multa ao infrator, conforme a regra de cada nicho condominial. Leia o resto deste post

Animal de estimação em condomínio, pode?

Participação do advogado Alexandre Berthe Pinto na edição de junho de 2016 da revista Supra Condomínio, comentando sobre espaço Pet e animas de estimação em condomínio. Leia o resto deste post

Condomínio deve ter cuidado ao cobrar a taxa condominial em razão do novo Código de Processo Civil.

Com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil a cobrança judicial da taxa condominial sofreu forte alteração, dentre as quais, tornou mais ágil os procedimentos processuais para cobrar o inadimplente Leia o resto deste post

Quem é o responsável pelo conserto de vazamento nos condomínios?

Contribuição do advogado Alexandre Berthe para Revista Supra Condomínio, esclarecendo dúvidas sobre a responsabilidade do conserto de vazamento nos condomínios. Leia o resto deste post