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Jornal Agora – Condomínio pode vender unidade do zelador? – 06.06.2017

Condomínio pode vender apartamento do zelador? Alguns condôminos e/ou síndicos quando necessitam aumentar o caixa para realização de alterações no condomínio, que contém o espaço (apartamento) do zelador, questionam sobre a possibilidade de vender a unidade e aí sim capitalizar o caixa condominial imaginando que o procedimento é rápido e fácil. Leia o resto deste post

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Condomínio e o retorno de crédito das notas fiscais.

O Governo e a Prefeitura de São Paulo, semelhantemente ao que ocorre em outros estados e municípios, para aumentar a arrecadação criaram mecanismos como a Nota Fiscal Paulista e Nota Fiscal Eletrônica-SP, Leia o resto deste post

Condomínio pode ser responsabilizado por omissão do síndico?

Quem enfrenta, ou já enfrentou, problemas em condomínio sabe o quão importante é a atuação do síndico, inclusive por disposição legal[1]. Leia o resto deste post

Jus – Artigo selecionado – Taxa condominial X tamanho do imóvel

Artigo do advogado Alexandre Berthe Pinto – “É legal cobrar taxa condominial por fração ideal? Pode se modificar? Como?” selecionado e publicado. Leia o resto deste post

Jornal Agora – Dúvida de leitor sobre pagamento de débito de taxa condominial – 06.02.2017

Participação do advogado Alexandre Berthe Pinto – Jornal Agora – 06.02.2017 Leia o resto deste post

Supra Condomínio – Temporada de Verão – Ed. Janeiro de 2017.

Participação do advogado Alexandre Berthe Pinto para a revista Supra Condomínio comentando sobre o uso da piscina em condomínios.

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Condomínio é obrigado a ter bicicletário?

Condomínios devem ou não devem ter bicicletário? E a resposta, como quase sempre ocorre nas relações condominiais é, depende. Leia o resto deste post

Modelo de procuração para assembleia de condomínio

Sugestão de modelo de procuração para uso em assembleia condominial.

O declinado documento deve ser preenchido e entregue ao responsável pela conferência da lista de presença no dia da assembleia.

Obs: Alguns condomínios exigem o reconhecimento de firma (assinatura) do(a) Outorgante.

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Devedor de condomínio pode usar piscina?

Próximo ao verão e as férias a dúvida sobre se o devedor de condomínio pode usar a piscina é constante por parte de alguns síndicos. Porém a resposta é simples, ou seja, até mesmo o devedor da taxa condominial pode fazer uso da piscina.

E, por mais que existam regras condominiais que proíbam o acesso, tais regras são absolutamente ilegais, e se o devedor bem orientado questionar a proibição judicialmente, além da autorização para fazer uso do espaço, poderá ser indenizado por danos morais em razão do constrangimento.

Ora, convenhamos que esse direito ao uso é totalmente legal e justo. Isso porque, cabe ao condomínio, por intermédio do síndico, cobrar a dívida condominial judicialmente nos moldes da Lei, ocasião em que, caso o devedor não quite com sua obrigação poderá até mesmo perder seu único imóvel quando da realização do leilão e o valor da venda do bem será utilizado para quitar toda divida condominial, devidamente atualizada com todos os encargos.

Dessa forma, ainda que até o desfecho do processo o condômino seja devedor e, em algumas oportunidades, para equacionar o caixa financeiro a taxa condominial é elevada e os demais condôminos arquem com o rateio mensal decorrente dessa inadimplência, ao término do processo o caixa do condomínio é beneficiado com o crédito total de toda dívida, ocasião em que terá condições de reavaliar seu fluxo de caixa e adotar os procedimentos que entender necessário, não sendo raros casos em que esse valor recebido resulta na redução da taxa condominial ou na ausência de necessidade de sua majoração para os exercícios futuros ou até mesmo na sua utilização para realização de obras em proveito do condomínio sem a necessidade de novo rateio.

Portanto, proibir o devedor de fazer uso de um espaço em razão da inadimplência, que no futuro pode ser quitada com o leilão do próprio bem, viola o direito ao uso da propriedade do devedor e outros dispositivos legais.

Não obstante, imaginemos o quão vexatório seria a situação do filho de um condomínio inadimplente ser impedido de frequentar a piscina com o filho de outro vizinho!? É certo que essa situação constrangedora e vexatória, extrapola os direitos legais que o condomínio possui em cobrar a dívida com lastro nas leis vigentes.

Imperioso, também, ressaltar que não é apenas a proibição ao uso da piscina que é irregular, toda e qualquer regra condominial proibindo o devedor da taxa condominial de fazer uso das áreas comuns do condomínio é ilegal, e o devedor bem orientado poderá questionar o assunto judicialmente, obter liminar que lhe garante o direito ao uso e ao final do processo ser indenizado moralmente pelos danos sofridos, entendimento amparado em recente decisão do STJ que assim registrou:

“É ilícita a prática de privar o condômino inadimplemente do uso de áreas comuns do edifício destinadas ao lazer, eis que os meios de coerção ao cumprimento da obrigação de adimplir a taxa condominial são estritamente aqueles pecuniários previstos em lei.” (integra ao final)

Dessa forma, é absolutamente certo que, o condomínio que insistir na adoção desse tipo de prática proibitiva, por mais que conste em suas regras condominiais, colocará em elevado risco o próprio caixa do condomínio, pois, em sendo condenado a arcar com o pagamento de indenização por danos morais, financeiramente ocorrerá um “abatimento” do valor que possui direito em receber. E, dependendo da ocasião, podemos chegar na situação em que o valor que terá que pagar a título de dano moral poderá ser maior do que o valor da dívida condominial existente.

É por isso que, tanto o síndico quanto o devedor da taxa condominial, quando bem orientados conseguem atuar defendendo da melhor forma os direitos que possuem.

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Condomínio pode obrigar transporte de animal somente no colo?

Não. E é totalmente irregular qualquer previsão contida na convenção de condomínio e/ou regimento interno que obrigue o transporte de animais no colo, inclusive o proprietário do animal que se sentir lesado poderá ingressar com ação indenizatória em face do condomínio.

E o lastro da ilegalidade é simples, como inexiste qualquer lei que obrigue tal situação, não pode o condomínio criar tal regra, vez que afeta até mesmo a própria liberdade em possuir o animal, o que é permitido, excluindo algumas situações pontuais. Ora, vamos imaginar uma pessoa de idade, cadeirante ou com criança de colo que tenha que carregar seu animal no colo sob pena de multa, tais pessoas poderiam sofrer sanções indevidas (multa condominial) em razão da uma postura autoritária do condomínio, além de ter seu direito de usufruir do espaço restringido.

No entanto, o que o condomínio pode é disciplinar sobre as regras de convivência para o transito, como proibir que adentre no elevador com animal quando o mesmo já está ocupado, determinar quais as rotas de entrada e saída do condomínio o animal poderá caminhar, exigir que sempre esteja na coleira e, se necessário, o uso de focinheira, etc.

Não obstante, quando o assunto é animal doméstico, especialmente o cachorro, até pela evolução e a importância que os animais possuem nos dias atuais, é sempre prudente para o condomínio ter bom senso, e partir sempre do principio de que é necessário averiguar inicialmente se o animal está colocando em risco a integridade física de terceiros, se atrapalha o sossego e se há alguma situação que ampare a restrição que o condomínio almeja implantar, fazendo o levantamento dessas situações é possível, na grande maioria dos casos, manter uma convivência harmoniosa entre todos sem maiores litígios.