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Condomínio pode proibir o Airbnb?
A evolução tecnológica decorrente do uso de aplicativos para hospedagem começa a atingir a vida condominial e causar conflitos entre síndicos, administradoras e condôminos. E, a grande dúvida é, o condomínio pode ou não proibir o Airbnb e outros aplicativos ou hospedagem curta? Leia o resto deste post
Aluguel pode ser retido para pagamento de taxa condominial.
Decisão recente do STJ permitiu o redirecionamento de parte dos alugueis de unidades condominiais devedoras para o pagamento da taxa condominial (veja ao final). Leia o resto deste post
Vizinho x Maconha e a relação condominial, o que fazer?
Frequentes são as reclamações sobre o uso de maconha por vizinhos em condomínios, fato que atinge os condomínios de todos os padrões sociais, e a dúvida é o que fazer? Leia o resto deste post
Jornal Agora – Assembleia que não segue convenção pode ser anulada. – 08.05.2017
Assembleias não podem ser derruba das simplesmente por que um condômino não gostou de algo na reunião. Para que sejam invalidadas, é preciso que as regras determinadas pela convenção não tenham sido obedecidas pelos gestores.
Supra Condomínio – Temporada de Verão – Ed. Janeiro de 2017.
Participação do advogado Alexandre Berthe Pinto para a revista Supra Condomínio comentando sobre o uso da piscina em condomínios.
Condomínio pode instalar câmera no hall?
Síndicos e condôminos possuem dúvida sobre a possibilidade ou não de se instalar câmeras no hall social dos andares, mas afinal isso é possível? Leia o resto deste post
Jornal Agora – Televisões em elevadores ajudam síndico a dar avisos – 05.12.2016
Participação do advogado Alexandre Berthe – Jornal Agora São Paulo – 05.12.2016
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Devedor de condomínio pode usar piscina?
Próximo ao verão e as férias a dúvida sobre se o devedor de condomínio pode usar a piscina é constante por parte de alguns síndicos. Porém a resposta é simples, ou seja, até mesmo o devedor da taxa condominial pode fazer uso da piscina.
E, por mais que existam regras condominiais que proíbam o acesso, tais regras são absolutamente ilegais, e se o devedor bem orientado questionar a proibição judicialmente, além da autorização para fazer uso do espaço, poderá ser indenizado por danos morais em razão do constrangimento.
Ora, convenhamos que esse direito ao uso é totalmente legal e justo. Isso porque, cabe ao condomínio, por intermédio do síndico, cobrar a dívida condominial judicialmente nos moldes da Lei, ocasião em que, caso o devedor não quite com sua obrigação poderá até mesmo perder seu único imóvel quando da realização do leilão e o valor da venda do bem será utilizado para quitar toda divida condominial, devidamente atualizada com todos os encargos.
Dessa forma, ainda que até o desfecho do processo o condômino seja devedor e, em algumas oportunidades, para equacionar o caixa financeiro a taxa condominial é elevada e os demais condôminos arquem com o rateio mensal decorrente dessa inadimplência, ao término do processo o caixa do condomínio é beneficiado com o crédito total de toda dívida, ocasião em que terá condições de reavaliar seu fluxo de caixa e adotar os procedimentos que entender necessário, não sendo raros casos em que esse valor recebido resulta na redução da taxa condominial ou na ausência de necessidade de sua majoração para os exercícios futuros ou até mesmo na sua utilização para realização de obras em proveito do condomínio sem a necessidade de novo rateio.
Portanto, proibir o devedor de fazer uso de um espaço em razão da inadimplência, que no futuro pode ser quitada com o leilão do próprio bem, viola o direito ao uso da propriedade do devedor e outros dispositivos legais.
Não obstante, imaginemos o quão vexatório seria a situação do filho de um condomínio inadimplente ser impedido de frequentar a piscina com o filho de outro vizinho!? É certo que essa situação constrangedora e vexatória, extrapola os direitos legais que o condomínio possui em cobrar a dívida com lastro nas leis vigentes.
Imperioso, também, ressaltar que não é apenas a proibição ao uso da piscina que é irregular, toda e qualquer regra condominial proibindo o devedor da taxa condominial de fazer uso das áreas comuns do condomínio é ilegal, e o devedor bem orientado poderá questionar o assunto judicialmente, obter liminar que lhe garante o direito ao uso e ao final do processo ser indenizado moralmente pelos danos sofridos, entendimento amparado em recente decisão do STJ que assim registrou:
“É ilícita a prática de privar o condômino inadimplemente do uso de áreas comuns do edifício destinadas ao lazer, eis que os meios de coerção ao cumprimento da obrigação de adimplir a taxa condominial são estritamente aqueles pecuniários previstos em lei.” (integra ao final)
Dessa forma, é absolutamente certo que, o condomínio que insistir na adoção desse tipo de prática proibitiva, por mais que conste em suas regras condominiais, colocará em elevado risco o próprio caixa do condomínio, pois, em sendo condenado a arcar com o pagamento de indenização por danos morais, financeiramente ocorrerá um “abatimento” do valor que possui direito em receber. E, dependendo da ocasião, podemos chegar na situação em que o valor que terá que pagar a título de dano moral poderá ser maior do que o valor da dívida condominial existente.
É por isso que, tanto o síndico quanto o devedor da taxa condominial, quando bem orientados conseguem atuar defendendo da melhor forma os direitos que possuem.
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Dívida de condomínio pode ser parcelada?
Dentre outras alterações o Novo Código de Processo Civil, tornou mais célere à cobrança de despesas condominiais e aflorou a grande dúvida: Dívida de condomínio pode ser parcelada?
Assim, para resposta adequada é necessário identificar a fase de cobrança da dívida de condomínio e verificar qual atitude o devedor adotou ou pretende adotar, senão vejamos:
- Dívida Extrajudicial.
Antes de interpor a ação judicial o condomínio normalmente realiza a cobrança extrajudicial dos valores. Nessa ocasião o devedor recebe a planilha de débito com seus encargos, que muitas vezes são acrescidos de honorários de cobrança que podem chegar até 20% do valor da dívida.
Analisando o débito, qualquer devedor pode formalizar uma proposta de acordo, porém, especialmente quando o valor dos honorários de cobrança superar 5% é aconselhável que a proposta seja encaminhada sempre com cópia para o Síndico, Administração e Conselho Fiscal, isso porque, em muitas ocasiões, o que pode dificultar a efetivação de uma negociação é o percentual dos honorários, algo que é totalmente discutível sobre a sua responsabilidade e o valor percentual na esfera extrajudicial.
Outrossim, em negociações extrajudiciais, a incidência de multas no valor correspondente ao do próprio condomínio em razão do atraso no pagamento, a denominada conduta antissocial, devem ser questionadas.
Vale ressaltar que, até por questões de caixa e para evitar o incentivo à inadimplência, atualização, multa e juros que incidem sobre o valor do condomínio não pago dificilmente serão excluídos (leia mais).
Assim, apresentada a proposta, desde que o valor não seja exorbitante e as quantidades de parcelas estejam compreendidas pelo período de até 24 meses, o Síndico que preza realmente pela vida financeira do nicho condominial dificilmente recusará a proposta.
Ou seja, existindo uma proposta nessas condições, dificilmente o Síndico, Administradora e Conselho recusarão a sua aceitação, pois, ainda que o Novo Código tenha acelerado a forma de cobrança dos valores das dívidas condominiais, o encerramento de um processo judicial, além de custoso, dificilmente será encerrado antes de 24 meses, por conseguinte para uma administração mais racional e visando a própria mantença do fluxo de caixa é mais prudente e econômico aceitar um acordo parcelado ao invés de discutir o caso judicialmente, mas desde que existas no acordo as cláusulas de vencimento antecipado da dívida, da obrigação de manter a adimplência e outras utilizadas de praxe.
Entretanto, ainda que a proposta seja nessas condições, salvo alguma regra contida em convenção, o que é difícil, pode existir a recusa na aceitação da proposta de acordo. E, em alguns casos específicos, em razão do valor cobrado, garantias e outras situações realmente o parcelamento extrajudicial pode, e deve, ser negado, ocasião em que o devedor decidirá se paga o valor cobrado ou se aguarda a cobrança judicial.
- Cobrança Judicial.
É inegável que nenhuma pessoa de bem gosta de figurar como devedor, tampouco como devedor de condomínio, em contrapartida é também é inegável que muitas vezes existem abusos dos credores e a cobrança judicial pode ser a melhor forma do devedor ter realmente resguardado seus direitos.
Assim, não apenas nas dividas condominiais, mas em qualquer tipo de dívida é fundamental que o cidadão saiba que devedor possui direitos.
Dessa forma, o devedor bem informado poderá utilizar da própria lei para pagar realmente o que é justo, negociar o parcelamento judicial e outras situações que podem ter sido negadas na cobrança extrajudicial inicial.
E, como exposto inicialmente, em caso de cobrança extrajudicial os honorários do devedor muitas vezes são incluídos no percentual de 20%, já na cobrança judicial o valor inicial dificilmente supera os 10%, ou seja, apenas em uma categoria dos encargos de cobrança o devedor pode ter uma redução de 50% do que lhe foi cobrado extrajudicialmente.
E mais, em caso de cobrança judicial, nos moldes do Art. 916 do CPC, reconhecido o débito, se o devedor pagar de inicio 30% do valor, com as custas e encargos advocatícios, poderá solicitar o parcelamento judicial do valor restante em até seis parcelas mensais.
Não obstante, a mentalidade atual dos operadores do direito está cada vez mais tendenciosa a formalização de acordos judiciais, pois a morosidade do judiciário brasileiro e os riscos de decisões conflitantes com o entendimento jurisprudencial são cada vez maiores, de tal sorte que, durante o processo judicial poderá ser requerida a realização de audiência de conciliação e outras situações em que o parcelamento poderá ser apresentado e o acordo formalizado.
Dessa forma, conclui-se que, não há na legislação nenhuma norma que obrigue o síndico a acatar o parcelamento da dívida condominial, mas o bom gestor dificilmente recusará uma proposta bem elaborada com prazo de pagamento de até 24 meses, até porque, salvo casos específicos, recusar tal proposta e judicializar a cobrança será mais oneroso ao condomínio.
Em contrapartida, quando a cobrança for judicial, existe na lei a possibilidade de parcelamento, cabendo ao devedor preencher os requisitos mínimos para sua concessão. Não obstante, além disso, muitas vezes quando a cobrança ocorrer pela via judicial o devedor poderá questionar valores e percentuais cobrados, período em que poderá criar um fundo de caixa para quitar os valores em momento posterior, de tal sorte que não podemos afastar a certeza de que em muitas ocasiões a cobrança judicial poderá refletir em menor valor a ser pago.
Porém, é sempre aconselhável ao devedor que procure o profissional habilitado para que seja informado dos benefícios e/ou prejuízos dos posicionamentos que poderão ser adotados.
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