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Condomínio pode proibir o Airbnb?

A evolução tecnológica decorrente do uso de aplicativos para hospedagem começa a atingir a vida condominial e causar conflitos entre síndicos, administradoras e condôminos. E, a grande dúvida é, o condomínio pode ou não proibir o Airbnb e outros aplicativos ou hospedagem curta? Leia o resto deste post

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Aluguel pode ser retido para pagamento de taxa condominial.

Decisão recente do STJ permitiu o redirecionamento de parte dos alugueis de unidades condominiais devedoras para o pagamento da taxa condominial (veja ao final). Leia o resto deste post

Vizinho x Maconha e a relação condominial, o que fazer?

Frequentes são as reclamações sobre o uso de maconha por vizinhos em condomínios, fato que atinge os condomínios de todos os padrões sociais, e a dúvida é o que fazer? Leia o resto deste post

Ofensas entre condôminos em redes sociais pode refletir em condenação penal e civil.

É fato. A revolução digital trouxe maior facilidade, rapidez e possibilidades para expressarmos nossas opiniões, e na vida condominial não é diferente.

Contudo, a utilização inadequada dessa facilidade pode refletir na ocorrência de atos ilícitos com condenações no âmbito penal e civil do infrator. E, ainda que não exista estatística oficial comprovando o aumento das discussões judiciais relativas aos atos ilícitos em redes sociais na vida condominial, os profissionais do Direito estão percebendo o aumento desse tipo de demanda, o que é compreensível.

Ora, até poucos anos atrás a comunicação na vida condominial ocorria com o uso do telefone, interfone, livro de ocorrência, quadro de reclamação ou, quando muito, a possibilidade do envio de e-mail ao síndico/administradora de forma restrita.

No entanto, atualmente nos deparamos com grupos de e-mail, páginas em redes sociais, grupos de discussões em aplicativos etc. , em que um grupo de pessoas, muitas das quais já sem relação com o condomínio,  exteriorizam opiniões, positivas ou não, através dos mais diversos tipos de comentários que, voluntariamente ou não, no calor da emoção podem violar direitos de terceiros, caracterizando a ocorrência da injúria, calunia, difamação, danos morais ou outra situação gravosa.

E, remoendo o passado não muito distante, e quem vive há anos em condomínio conhece bem, quando da ocorrência de alguma situação desagradável o morador, na maioria das vezes, tinha que solicitar na portaria o livro de ocorrência, por conseguinte, entre fato que entendia ser lesivo e a efetivação do registro um período de tempo se passava e a reflexão sobre o quão gravoso o problema enfrentado era e os termos para reclamara eram pensados com mais calma. Assim, era até comum a elaboração de um rascunho do que iria reclamar e outras situações que muitas vezes refletia no relato da reclamação de forma amistosa e ponderada ou até mesmo na sua não efetivação, até pela ausência do comodismo e facilidade em registrar o fato logo após o ocorrido, como atualmente.

Afinal, hoje em dia são pouquíssimos os minutos que separam o fato que a pessoa considera como lesivo e a facilidade em expor sua insatisfação, como consequência, o que é natural no calor da emoção – mas não exclui a responsabilidade, pessoas utilizam de termos e vocabulários inadequados, registram situações decorrente da percepção unilateral (sem provas), indicam como agentes lesivos terceiros e outras situações que sob o âmbito legal evidencia a lesão contra terceiros.

Exemplificando: Lastreado em casos hipotéticos e/ou protegidos pelo sigilo profissional, analisando algumas reclamações em redes sociais, já observei um morador reclamando que seu vizinho (identificando-o) estava fazendo uso de maconha na varanda; em outro caso uma moradora relatava que havia acordado de madrugada, por isso da postagem ocorrer naquele momento, pois, seus vizinhos do andar de cima no momento de intimidade faziam barulhos absurdos; outro relato em rede social questionava o fato do síndico ter contratado uma empresa cujo preço era maior do que o morador entendia correto e questionava se isso era em razão dele estar recebendo algum agrado entre outras. Ou seja, pelos poucos exemplos é perceptível que quem reclamou utilizou de métodos inadequados para expor sua insatisfação e, acredito que alguns desses relatos tenham sido expressados pela facilidade em reclamar, ou será que se existisse apenas o livro de ocorrência o morador no meio da madrugada desceria até a portaria e solicitaria o livro para relatar do barulho que estava lhe perturbando? Sinceramente, penso que não. Talvez o registro até pudesse ocorrer, mas os termos utilizados seriam outros, pois não estaríamos diante da facilidade do imediatismo e da exteriorização da emoção.

Assim, ainda que esses grupos condominiais sejam úteis, seu uso inadequado pode refletir em graves prejuízos a quem reclama, e os danos podem ser bem maiores do que o próprio problema que relatou enfrentar.

Dessa forma, em razão do quão frequente é a utilização desses grupos, algumas orientações podem ser válidas, vejamos:

O que diz a Convenção e/ou Regimento Interno: as regras oficiais do condomínio obrigatoriamente estão contidas na convenção e regimento interno, portanto, é necessário verificar qual a formalidade exigida para o registro de reclamação, que deverá ser respeitada por todos. E, salvo raríssimas exceções, as regras condominiais estipulam que as ocorrências deverão ser anotadas em livro próprio e/ou encaminhadas à administradora e/ou síndico. ou seja, todo e qualquer registro que não respeite essas regras possibilitam até mesmo uma discussão sobre sua legalidade e licitude. Assim, até mesmo a resposta do problema narrado nesses grupos, quando não previsto nas regras oficiais do condomínio, podem não existir.

Redes Sociais – Grupos de Discussões Oficiais: alguns condomínios, comerciais ou não, visando aproximar os condôminos estão criando redes sociais, porém, ainda que via de regra possa, e é, uma atitude com características benéficas, é preciso muito cuidado, afinal esses grupos necessitarão de um administrador/moderador, que deverá filtrar comentários e outras situações, evitando que discussões ocorram. Além disso, deverá ter o cuidado de manter atualizado o cadastro dos integrantes, afinal o assunto do condomínio deve ser tratado apenas entre os condôminos. Ou seja, ainda que seja uma possibilidade, mas considerando que, salvo raras exceções, essas redes sociais são criadas sem previsão nas regras condominiais, o risco decorrente da sua administração existe e pode refletir em prejuízo ao condomínio.

Dessa forma, até porque a vida condominial é recheada de problemas administrativos, o condomínio assumir a gestão de uma rede oficial pode não ser adequado, inclusive em caso de responsabilidade do condomínio, o síndico poderá responder na qualidade de pessoa física, pois, não zelou pelo cumprimento das regras condominiais válidas.

Porém, como a velocidade da tecnologia é maior do que os ajustes burocráticos, os condomínios que desejam fazer uso dessas redes, ciente dos riscos, devem criar regras de uso e atuar intensamente para que o conteúdo divulgado tenha característica exclusivamente informativa, fazendo uso da rede social para divulgar situações de interesse da vida condominial, como manutenção, reformas, convocação de assembleia, etc, mas sem jamais incluir informações sobre previsão orçamentária, lista de devedores, teor de atas e outra informações administrativas do condomínio.

Ou seja, essas redes sociais internas administradas pelos condomínios deverão ter como conteúdo somente informações do cotidiano, uma espécie de “quadro de aviso digital”.

Grupos não oficiais – Criados por moradores etc.: Extremamente comum são as páginas em redes sociais, aplicativos e-mails com a participação de condôminos, que são cadastrados por uma simples solicitação ou indicação ao administrador do grupo que, não necessariamente, possui elo de gestão com o condomínio e em alguns casos nem condômino é.

Assim, até pelo fato de que tais grupos não são oficiais, para a vida da administração condominial é como se não existissem, excetuando se o seu conteúdo violar algum direito do condomínio, excluindo tal situação, o grupo tem como características a reunião de pessoas com laços em comum.

Entretanto, ainda que possam existir regras criadas pelo moderador do grupo, não há nenhuma regra condominial oficial que regule seu conteúdo, mas a aparente informalidade não significa um território (ainda que virtual) sem lei, pois, como ocorre em um ambiente físico, incidem as regras contidas na legislação brasileira.

Da responsabilidade.: É importante ressaltar que o moderador/administrador desses conteúdos, dependendo do caso, pode ter que prestar esclarecimentos, apresentar defesa e em algumas situações ser responsabilizado por decisão judicial, por isso é sempre aconselhável que existam filtros de conteúdo, exclusão de participantes e a vigília frequente sobre os assuntos tratados.

Já, os integrantes precisam ter em mente que um simples comentário inadequado postado pode se propagar em uma velocidade imensurável e atingir inúmeras pessoas. E, por mais que algumas redes sejam restritas ao determinado nicho, o compartilhamento de “prints” de tela pode ocorrer, ou seja, nenhuma rede social possui conteúdo restrito aos seus membros.

Dessa forma, a ausência de zelo ao relatar ou comentar qualquer situação pode causar lesão a terceiros, ainda que não exista a intenção (dolo). E, dependendo da forma interpretativa do comentário inapropriado, o autor poderá responder no âmbito civil e penal, existindo inúmeros procedimentos que vão desde o pedido de indenização, a retratação pública, a condenação para prestação de serviços comunitários e outros, ou seja, um mero comentário em um momento impulsivo pode significar um transtorno inimaginável.

Foi vítima o que fazer?: Qualquer ofendido nesses grupos deve imprimir a página, salvar o endereço do link, tirar print da tela e preferencialmente requerer o registro da Ata Notarial.

Após a realização desses procedimentos é aconselhável que busque o profissional de sua confiança, no afã de receber orientações sobre como proceder para que a lesão cometida seja reparada.

E, quanto a isso, somente com a análise do caso concreto é possível avaliar o que poderá ser feito, pois, em algumas situações a simples retratação pública do ofensor extrajudicialmente é suficiente, mas em outros casos a intervenção do judiciário será necessária. Ou seja, inúmeras são as variáveis, cabendo ao profissional habilitado indicar o melhor procedimento.

Da Legislação.: Dentre vários preceitos legais vigentes, quando o assunto é ofensa em rede social, inclusive nos grupos condominiais, temos os seguintes dispositivos.

Constituição Federal.

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

X – são invioláveis a intimidade, a vida privada, a honra e a imagem das pessoas, assegurado o direito a indenização pelo dano material ou moral decorrente de sua violação

Código Civil.

 Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Art. 932. São também responsáveis pela reparação civil:

I – os pais, pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia;

II – o tutor e o curador, pelos pupilos e curatelados, que se acharem nas mesmas condições;

III – o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele;

IV – os donos de hotéis, hospedarias, casas ou estabelecimentos onde se albergue por dinheiro, mesmo para fins de educação, pelos seus hóspedes, moradores e educandos;

V – os que gratuitamente houverem participado nos produtos do crime, até a concorrente quantia

Art. 945. Se a vítima tiver concorrido culposamente para o evento danoso, a sua indenização será fixada tendo-se em conta a gravidade de sua culpa em confronto com a do autor do dano.

Art. 953. A indenização por injúria, difamação ou calúnia consistirá na reparação do dano que delas resulte ao ofendido.

Parágrafo único. Se o ofendido não puder provar prejuízo material, caberá ao juiz fixar, eqüitativamente, o valor da indenização, na conformidade das circunstâncias do caso.

Código Penal

Art. 138. Caluniar alguém, imputando-lhe falsamente fato definido como crime:

Pena – detenção, de seis meses a dois anos, e multa. (Redação alterada para adequar-se ao disposto no art. 2º da Lei nº 7.209, de 11.7.1984, DOU 13.7.1984, em vigor seis meses após a data da publicação)

§ 1º Na mesma pena incorre quem, sabendo falsa a imputação, a propala ou divulga.

Art. 139 – Difamar alguém, imputando-lhe fato ofensivo à sua reputação:

Pena – detenção, de três meses a um ano, e multa.

Art. 140. Injuriar alguém, ofendendo-lhe a dignidade ou o decoro:

Art. 141. As penas cominadas neste Capítulo aumentam-se de um terço, se qualquer dos crimes é cometido:

III – na presença de várias pessoas, ou por meio que facilite a divulgação da calúnia, de difamação ou da injúria;

Além disso, em algumas situações, a conduta do ofensor pode ser considerada como antissocial e culminar com a aplicação de multa condominial.

Dessa forma, sem prejuízos de outros artigos legais que poderão ser invocados quando da análise do caso concreto, é possível extrair a certeza do quão grave pode ser os reflexos de um simples comentário em uma rede social, pois, a legislação brasileira permite ao lesado invocar inúmeros dispositivos para resguardo e/ou reparação de seu direito.

E, reitera, até mesmo o moderador em alguns casos pode ser responsabilizado, por isso é fundamental avaliar até que ponto vale a pena manter uma rede social ativa em oficialmente pelo condomínio, sem que a devida cautela?

Decisões judiciais:

INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. Postagens de textos ofensivos no site de relacionamentos “FACEBOOK”. Violação à honra subjetiva. Abuso do direito de liberdade de expressão. Dano moral configurado. Indenização devida. Quantum indenizatório reduzido de R$3.620,00 para R$1.810,00, diante da exclusão das postagens e retratação mediante publicação de pedido de desculpas. Recurso parcialmente provido. (Relator(a): Milton Carvalho; Comarca: Piratininga; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 29/01/2015; Data de registro: 04/02/2015)

AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. Autor que teria ofendido a ré, arquiteta do condomínio, desqualificando seu trabalho perante os demais condôminos, ensejando a propositura da ação. Sentença de procedência. Fixação de indenização em R$ 10.000,00. Redistribuição em cumprimento à Resolução nº 737/2016. Apela o réu, alegando ausência de apreciação das teses defensivas; as expressões empregadas foram direcionadas à Comissão de Obras e não à autora, esclarecido em assembleias posteriores; julgamento extra petita, pois teve oportunidade de se defender apenas em relação à expressão “incompetente”, e não quanto às expressões “despreparada” e “amadora”; eventual manutenção da indenização comportaria minoração do quantum; realizou a retratação em assembleias posteriores, descabendo a indenização pecuniária. Descabimento.  Danos morais. Réu que foi informado pela autora de que seu projeto estaria em desconformidade com a Convenção do Condomínio, resultando na desqualificação da autora, pelo réu, em plena assembleia, de forma reputada inadequada. Inocorrência de julgamento extra petita pois, ainda que não tenha ofertado defesa em relação às expressões “despreparada” e “amadora”, apenas a utilização da expressão “incompetente”, da forma que foi empregada, se prestaria a embasar o julgamento da demanda. Autora que apenas cumpriu seu mister em observância às regras do condomínio. A insatisfação do réu não lhe permitia menosprezar e macular a imagem da autora perante os demais condôminos, bem como frente as outras pessoas que tomaram conhecimento do fato posteriormente. Pertinência da responsabilização do réu. Adequação do quantum indenizatório, apto a atende ao escopo satisfatório e punitivo da reparação. Reconhecimento de que eventual retratação do réu não tem o condão de afastar a pretensão indenizatória da autora. Juros moratórios que devem incidir a partir do evento danoso, de conformidade com a Súmula 54 do STJ. Recurso improvido. (Relator(a): James Siano; Comarca: São Carlos; Órgão julgador: 20ª Câmara Extraordinária de Direito Privado; Data do julgamento: 27/04/2017; Data de registro: 27/04/2017)

INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. Ofensas à recorrida, professora da rede municipal e esposa de membro de corpo de bombeiros, por meio da rede social Facebook, em grupo do condomínio edilício. Manifestações injuriosas e difamatórias que ultrapassam o direito de crítica e de livre manifestação. Liberdade de expressão que não deve se sobrepor aos direitos fundamentais da honra e da privacidade. Linguagem coloquial e informal usada na Internet tem limites na honra alheia. Dever da ré de indenizar a autora por danos morais. Critérios de fixação dos danos morais. Funções ressarcitória e punitiva. Danos morais fixados em R$ 5.000,00. Recurso improvido. (Relator(a): Francisco Loureiro; Comarca: Americana; Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 07/02/2017; Data de registro: 07/02/2017)

Conclusão

Assim, respeitando entendimentos em contrários, ao menos para os moderadores/administradores desses grupos, oficiais ou não, o menos arriscado é divulgar apenas a lista com os e-mails dos condôminos que autorizarem e cada condômino terá o livre arbítrio, e arcará com as consequências decorrentes da utilização inadequada dessa ferramenta.

No mais, até pelas boas regras de convívio social, a dica é, ao praticar de grupos de discussão, faça elogios, apresente sugestões, reclame moderadamente, seja humorado, etc. Mas, jamais identifique ou faça insinuações, não acuse ou questione a lisura de atos práticos por terceiros, pois, além dos riscos de ser responsabilizado civil e criminalmente, em várias oportunidades o causador do dano não é quem a vítima imagina ser, portanto, use as redes sociais, inclusive as condominiais, como uma ferramenta de aproximação e não como como uma forma de causar conflito.

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Jornal Agora – Assembleia que não segue convenção pode ser anulada. – 08.05.2017

Assembleias não podem ser derruba das simplesmente por que um condômino não gostou de algo na reunião. Para que sejam invalidadas, é preciso que as regras determinadas pela convenção não tenham sido obedecidas pelos gestores.

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Supra Condomínio – Temporada de Verão – Ed. Janeiro de 2017.

Participação do advogado Alexandre Berthe Pinto para a revista Supra Condomínio comentando sobre o uso da piscina em condomínios.

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Condomínio pode instalar câmera no hall?

Síndicos e condôminos possuem dúvida sobre a possibilidade ou não de se instalar câmeras no hall social dos andares, mas afinal isso é possível? Leia o resto deste post

Jornal Agora – Televisões em elevadores ajudam síndico a dar avisos – 05.12.2016

Participação do advogado Alexandre Berthe – Jornal Agora São Paulo – 05.12.2016

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Devedor de condomínio pode usar piscina?

Próximo ao verão e as férias a dúvida sobre se o devedor de condomínio pode usar a piscina é constante por parte de alguns síndicos. Porém a resposta é simples, ou seja, até mesmo o devedor da taxa condominial pode fazer uso da piscina.

E, por mais que existam regras condominiais que proíbam o acesso, tais regras são absolutamente ilegais, e se o devedor bem orientado questionar a proibição judicialmente, além da autorização para fazer uso do espaço, poderá ser indenizado por danos morais em razão do constrangimento.

Ora, convenhamos que esse direito ao uso é totalmente legal e justo. Isso porque, cabe ao condomínio, por intermédio do síndico, cobrar a dívida condominial judicialmente nos moldes da Lei, ocasião em que, caso o devedor não quite com sua obrigação poderá até mesmo perder seu único imóvel quando da realização do leilão e o valor da venda do bem será utilizado para quitar toda divida condominial, devidamente atualizada com todos os encargos.

Dessa forma, ainda que até o desfecho do processo o condômino seja devedor e, em algumas oportunidades, para equacionar o caixa financeiro a taxa condominial é elevada e os demais condôminos arquem com o rateio mensal decorrente dessa inadimplência, ao término do processo o caixa do condomínio é beneficiado com o crédito total de toda dívida, ocasião em que terá condições de reavaliar seu fluxo de caixa e adotar os procedimentos que entender necessário, não sendo raros casos em que esse valor recebido resulta na redução da taxa condominial ou na ausência de necessidade de sua majoração para os exercícios futuros ou até mesmo na sua utilização para realização de obras em proveito do condomínio sem a necessidade de novo rateio.

Portanto, proibir o devedor de fazer uso de um espaço em razão da inadimplência, que no futuro pode ser quitada com o leilão do próprio bem, viola o direito ao uso da propriedade do devedor e outros dispositivos legais.

Não obstante, imaginemos o quão vexatório seria a situação do filho de um condomínio inadimplente ser impedido de frequentar a piscina com o filho de outro vizinho!? É certo que essa situação constrangedora e vexatória, extrapola os direitos legais que o condomínio possui em cobrar a dívida com lastro nas leis vigentes.

Imperioso, também, ressaltar que não é apenas a proibição ao uso da piscina que é irregular, toda e qualquer regra condominial proibindo o devedor da taxa condominial de fazer uso das áreas comuns do condomínio é ilegal, e o devedor bem orientado poderá questionar o assunto judicialmente, obter liminar que lhe garante o direito ao uso e ao final do processo ser indenizado moralmente pelos danos sofridos, entendimento amparado em recente decisão do STJ que assim registrou:

“É ilícita a prática de privar o condômino inadimplemente do uso de áreas comuns do edifício destinadas ao lazer, eis que os meios de coerção ao cumprimento da obrigação de adimplir a taxa condominial são estritamente aqueles pecuniários previstos em lei.” (integra ao final)

Dessa forma, é absolutamente certo que, o condomínio que insistir na adoção desse tipo de prática proibitiva, por mais que conste em suas regras condominiais, colocará em elevado risco o próprio caixa do condomínio, pois, em sendo condenado a arcar com o pagamento de indenização por danos morais, financeiramente ocorrerá um “abatimento” do valor que possui direito em receber. E, dependendo da ocasião, podemos chegar na situação em que o valor que terá que pagar a título de dano moral poderá ser maior do que o valor da dívida condominial existente.

É por isso que, tanto o síndico quanto o devedor da taxa condominial, quando bem orientados conseguem atuar defendendo da melhor forma os direitos que possuem.

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Dívida de condomínio pode ser parcelada?

Dentre outras alterações o Novo Código de Processo Civil, tornou mais célere à cobrança de despesas condominiais e aflorou a grande dúvida: Dívida de condomínio pode ser parcelada?

Assim, para resposta adequada é necessário identificar a fase de cobrança da dívida de condomínio e verificar qual atitude o devedor adotou ou pretende adotar, senão vejamos:Objeto desconhecido

  • Dívida Extrajudicial.

Antes de interpor a ação judicial o condomínio normalmente realiza a cobrança extrajudicial dos valores. Nessa ocasião o devedor recebe a planilha de débito com seus encargos, que muitas vezes são acrescidos de honorários de cobrança que podem chegar até 20% do valor da dívida.

Analisando o débito, qualquer devedor pode formalizar uma proposta de acordo, porém, especialmente quando o valor dos honorários de cobrança superar 5% é aconselhável que a proposta seja encaminhada sempre com cópia para o Síndico, Administração e Conselho Fiscal, isso porque, em muitas ocasiões, o que pode dificultar a efetivação de uma negociação é o percentual dos honorários, algo que é totalmente discutível sobre a sua responsabilidade e o valor percentual na esfera extrajudicial.

Outrossim, em negociações extrajudiciais, a incidência de multas no valor correspondente ao do próprio condomínio em razão do atraso no pagamento, a denominada conduta antissocial, devem ser questionadas.

Vale ressaltar que, até por questões de caixa e para evitar o incentivo à inadimplência, atualização, multa e juros que incidem sobre o valor do condomínio não pago dificilmente serão excluídos (leia mais).

Assim, apresentada a proposta, desde que o valor não seja exorbitante e as quantidades de parcelas estejam compreendidas pelo período de até 24 meses, o Síndico que preza realmente pela vida financeira do nicho condominial dificilmente recusará a proposta.

Ou seja, existindo uma proposta nessas condições, dificilmente o Síndico, Administradora e Conselho recusarão a sua aceitação, pois, ainda que o Novo Código tenha acelerado a forma de cobrança dos valores das dívidas condominiais, o encerramento de um processo judicial, além de custoso, dificilmente será encerrado antes de 24 meses, por conseguinte para uma administração mais racional e visando a própria mantença do fluxo de caixa é mais prudente e econômico aceitar um acordo parcelado ao invés de discutir o caso judicialmente, mas desde que existas no acordo as cláusulas de vencimento antecipado da dívida, da obrigação de manter a adimplência e outras utilizadas de praxe.

Entretanto, ainda que a proposta seja nessas condições, salvo alguma regra contida em convenção, o que é difícil, pode existir a recusa na aceitação da proposta de acordo. E, em alguns casos específicos, em razão do valor cobrado, garantias e outras situações realmente o parcelamento extrajudicial pode, e deve, ser negado, ocasião em que o devedor decidirá se paga o valor cobrado ou se aguarda a cobrança judicial.

  • Cobrança Judicial.

É inegável que nenhuma pessoa de bem gosta de figurar como devedor, tampouco como devedor de condomínio, em contrapartida é também é inegável que muitas vezes existem abusos dos credores e a cobrança judicial pode ser a melhor forma do devedor ter realmente resguardado seus direitos.

Assim, não apenas nas dividas condominiais, mas em qualquer tipo de dívida é fundamental que o cidadão saiba que devedor possui direitos.

Dessa forma, o devedor bem informado poderá utilizar da própria lei para pagar realmente o que é justo, negociar o parcelamento judicial e outras situações que podem ter sido negadas na cobrança extrajudicial inicial.

E, como exposto inicialmente, em caso de cobrança extrajudicial os honorários do devedor muitas vezes são incluídos no percentual de 20%, já na cobrança judicial o valor inicial dificilmente supera os 10%, ou seja, apenas em uma categoria dos encargos de cobrança o devedor pode ter uma redução de 50% do que lhe foi cobrado extrajudicialmente.

E mais, em caso de cobrança judicial, nos moldes do Art. 916 do CPC, reconhecido o débito, se o devedor pagar de inicio 30% do valor, com as custas e encargos advocatícios, poderá solicitar o parcelamento judicial do valor restante em até seis parcelas mensais.

Não obstante, a mentalidade atual dos operadores do direito está cada vez mais tendenciosa a formalização de acordos judiciais, pois a morosidade do judiciário brasileiro e os riscos de decisões conflitantes com o entendimento jurisprudencial são cada vez maiores, de tal sorte que, durante o processo judicial poderá ser requerida a realização de audiência de conciliação e outras situações em que o parcelamento poderá ser apresentado e o acordo formalizado.

Dessa forma, conclui-se que, não há na legislação nenhuma norma que obrigue o síndico a acatar o parcelamento da dívida condominial, mas o bom gestor dificilmente recusará uma proposta bem elaborada com prazo de pagamento de até 24 meses, até porque, salvo casos específicos, recusar tal proposta e judicializar a cobrança será mais oneroso ao condomínio.

Em contrapartida, quando a cobrança for judicial, existe na lei a possibilidade de parcelamento, cabendo ao devedor preencher os requisitos mínimos para sua concessão. Não obstante, além disso, muitas vezes quando a cobrança ocorrer pela via judicial o devedor poderá questionar valores e percentuais cobrados, período em que poderá criar um fundo de caixa para quitar os valores em momento posterior, de tal sorte que não podemos afastar a certeza de que em muitas ocasiões a cobrança judicial poderá refletir em menor valor a ser pago.

Porém, é sempre aconselhável ao devedor que procure o profissional habilitado para que seja informado dos benefícios e/ou prejuízos dos posicionamentos que poderão ser adotados.

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