O síndico pode trocar a administradora sem consultar a assembléia?

Não raramente condôminos são surpreendidos com a troca da administradora predial, situação que causa enorme dúvida no que tange a ser possível ou não a decisão unilateral da sindicância e demais reflexos, de tal sorte que é prudente analisarmos algumas situações.

Primeiramente, é importante relembrarmos que dentre os deveres do síndico temos a proteção dos interesses comuns, que é de fundamental importância, portanto, é competência funcional do síndico verificar se o contrato realizado com a administradora está atendendo aos anseios da vida condominial ou não, em caso negativo tem o dever de adotar os meios necessários para reverter tal situação.

Podemos até considerar que a administradora é uma “espécie” de funcionária, que pode ser demitida sem, necessariamente, existir consulta assemblear.

Outrossim, uma importante peculiaridade é o contido no §2º do art. 1.348 do CC, “§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”

Dessa forma, respeitando entendimentos em contrários, podemos considerar que o condomínio, por intermédio do síndico, passa a ser o mandante e a administradora o mandatário, por conseguinte, considerando normas existentes no que tange a responsabilidade civil, temos que o mandante responde por prejuízos causados pelo mandatário, ou seja, em razão do risco inerente a transferência dos poderes de representação, o síndico quando se deparar com algum ato do mandatário que possa refletir em prejuízos aos interesses do bem comum pode realizar o rompimento da relação contratual, até porque a administradora deve ser o seu “braço direito” e é fundamental que exista a confiança nos atos realizados.

Outrossim, a legalidade do ato também encontra amparo no fato de que o síndico é o responsável por contratar e/ou rescindir os contratos, inclusive com a administradora, salvo quando vetado pelas normais condominiais.

Contudo, como a alteração da administradora é uma situação que pode refletir em prejuízos aos condôminos, em razão da incidência da multa na rescisão contratual, entrega de documentos, necessidade de contratar nova administradora, comparação de preços e até mesmo por transparência para com a coletividade é aconselhável ao síndico que decidir trocar a administradora, ou tiver que realizar o ato em razão da administradora não ter interesse em dar continuidade na administração, que informe a todos os condôminos por intermédio da assembléia, até para evitar os riscos ao seu patrimônio pessoal.

Porém, o síndico que não adotar tal cautela, caso a nova administradora cobre valores maiores dos aprovados no orçamento e/ou venha a ter procedimentos diversos que culminem com o aumento de gastos para o condomínio, o síndico que realizar a alteração sem a utilização da assembléia poderá responder pelos prejuízos causados, que serão os gastos extras em decorrência da substituição da empresa.

Portanto, até pelo fato de que a transparência é um dos pressupostos necessários para uma boa administração condominial, é extremamente aconselhável ao síndico que convoque a assembléia, esclareça o motivo pelo qual o procedimento foi adotado e solicite a validação do ato, procedimento que refletirá em maior segurança ao seu patrimônio pessoal em caso de discussões futuras relacionadas à responsabilidade civil.

Em outra seara, em caso de não concordância por parte dos moradores, e caso não exista a convocação da assembléia para esclarecer o motivo da substituição, os condôminos, com o mínimo de ¼, poderão solicitar a realização da assembléia e discutir o assunto.

Assim, podemos concluir que, caso não exista nenhum veto nas normas condominiais, e ainda quando existir, desde que lastreado em motivo de força maior, o síndico pode realizar a troca da administradora, porém, até para garantia do seu próprio patrimônio, é prudente convocar assembléia e tratar do assunto com todos os condôminos, evitando assim riscos ao seu patrimônio pessoal e mantendo uma gestão transparente

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Sobre Alexandre Berthe Pinto

Alexandre Berthe Pinto – É advogado, Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP 2017/2018, atua nas áreas de Direito Bancário, Consumidor, Condominial, Saúde, Imobiliário, Responsabilidade Civil e Indenizatória, Família e Sucessões e Contencioso Civil. Inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil Secção de São Paulo, membro da Associação dos Advogados de São Paulo, cursou Pós Graduação em Direito das Famílias e das Sucessões (EPD) e Pós Graduando em Direito Aplicado aos Serviços de Saúde. Responsável pelo conteúdo dos blogs: www.radioterapiaimrt.com, www.problemasnocondominio.com, www.dividadecondominio.com.br www.fraudebancaria.com,e outros.* Contato: Comercial: +55 11 5093-2572 - E-mail: alexandre@alexandreberthe.com.br Skype: alexandre.berthe - WhatsApp: +55 11 94335-8334 Imprensa: +55 11 98238-8231

Publicado em 15 de outubro de 2014, em Condominial e marcado como , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , . Adicione o link aos favoritos. 2 Comentários.

  1. Jocelma Figueiredo

    Boa tarde.
    Gostaria de saber como resolver alguns dilemas do nosso condomínio.
    Quando em janeiro de 2014 fizemos assembléia para escolha do sindico o escolhido estava inadimplente e os condôminos não sabiam, viemos saber algum tempo depois analisando o demostrativo. Erro grave da nossa administradora que não trouxe extrato atualizado dos inadimplentes. Porém a sindica e a administradora se desentenderam e ela usando dos direitos de sindica trocou a administradora e escolheu a que ela achou melhor sem nos apresentar orçamentos ou como é o contrato e forma de trabalhar e não faz reunião para expor o que está acontecendo. E tem mais fatores que está desagradando os moradores. O que se pode fazer? Em relação à esses dois temas?
    Att
    jocelma

    • Sra. Jocelma.
      Realmente como a situação envolve casos pontuais e específicos de um condomínio, será necessário a contratação de um profissional para analisar todos os documentos (ata, convenção, regimento, pastas de contas, etc.) e verificar qual procedimento será adotado entre os vários possíveis. Porém, com relação à administradora, desde que a troca não tenha refletido em ônus financeiro, por ser uma “espécie” de funcionário o síndico pode realizar a substituição, salvo a existência de algum veto nas regras condominiais. Já com relação ao síndico, em um caso extremo poderá ocorrer sua destituição por intermédio de assembléia.
      Assim, há várias possibilidades para lidar com o problema narrado, cabendo ao profissional identificar qual a melhor forma.

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