A dúvida é corriqueira, porém, acredito que não há como definir a melhor forma, mas sim a com menor risco e mais usual, pelos motivos que serão expostos.

Não obstante, lamento que na recente alteração da Lei do Inquilinato o assunto não tenha sido abordado, por conseguinte o melhor a ser feito é avaliar a circunstância sob a ótica do que é menos arriscado ao locador ao invés de expor sobre o que é mais seguro.

Isso porque, respeitando entendimentos diversos, vejo que existe um antagonismo legal nos contratos que podem ser firmados com prazo inferior a trinta meses daqueles contratados com o prazo de trinta meses ou mais, especialmente, no que tange a retomada do imóvel pelo locador sem a existência de motivação (denúncia vazia).

O fundamento é lastreado no contido nos artigos 46 e 47 da Lei. 8.245/91

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir – se – á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. 

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga – se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I – Nos casos do art. 9º

II – em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

III – se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV – se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V – se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. 

O motivo é simples, ao avençar pelo prazo previsto no artigo 46, superado os 30 meses o locador pode pedir o imóvel sem necessidade de qualquer justificativa, bastando apenas notificar o locatário.

Entretanto, ao avençar contrato pelo prazo menor, lastreado no artigo 47, o contrato será renovado automaticamente, e para retomada do bem o locador deverá observar algumas condições. Isso reflete na possibilidade de mesmo existindo interesse em firmar o contrato por prazo de um ano, se alguns procedimentos não foram observados, poderá culminar com o direito do locatário em permanecer no imóvel pelo período total de ao menos cinco anos, podendo até dizer que, dependendo da situação, seria mais proveitoso estipular um contrato pelo período do artigo 46.

A discussão sobre o assunto não é nova e existem os mais diversos posicionamentos acerca do tema, alguns até diversos do aqui narrado.

Porém, excluindo debates de teses jurídicas exclusivos aos operadores do Direito, o aconselhamento ofertado aos locadores parece ser unanime no sentido de ser mais proveitoso formalizar contrato de locação residencial pelo prazo mínimo previsto no artigo 46 (30 meses) e avençado que após 12 meses (por exemplo) o locatário poderá rescindir o contrato sem o pagamento da multa em favor do locador.

Dessa forma, respeitando entendimentos diversos, acredito que se o receio do locador for realizar o contrato considerando o menor prazo que poderá retomar o bem e acreditando que o locatário cumprirá todas suas obrigações e terá o anseio de permanecer na localidade a forma prevista no artigo 46 (mínimo de 30 meses) poderá ser o “menos prejudicial”.

Não obstante, é importante ressaltar que, independentemente do prazo contratado, o locador sempre poderá pleitear o despejo em caso de descumprimento das obrigações locatícias por parte do locatário.

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