Inicialmente é necessário destacar que a relação entre o locador é a administradora é protegida pelo Código de Defesa do Consumidor, situação extremamente benéfica para proteção dos direitos, especialmente quando há intercorrências no serviço contratado.

Outrossim, a responsabilidade da Administradora não imediata, especialmente, quando estamos diante do atraso ou falta de pagamento dos alugueis.

Isso porque, a administradora não tem nenhuma responsabilidade direta pelo adimplemento da obrigação mensal, porém, poderá ser responsabilidade por perdas e danos em decorrência de sua gestão temerária.

Ou seja, se a administradora deixar de vigiar o cumprimento do contrato, notificar em caso de atraso, não cobrar multa, deixar de atualizar anualmente a locação-sem consentimento do proprietário- verificar se há o pagamento de tributos, contas de consumo, condomínio etc, poderá ser responsabilizada em razão da atuação profissional deficiente e não diretamente pela adimplemento do aluguel, neste sentido:

INDENIZATÓRIA. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. DANOS MATERIAL E MORAL. Administração do contrato locação de imóvel residencial. Legitimidade de parte da administradora reconhecida, ante a existência de contrato de prestação de serviços firmado entre as partes. Omissão da administradora em proceder a cobrança da taxa de resíduos sólidos domiciliares por parte da locatária e/ou fiadora dos anos de 2003 a 2005. Dano material devido, com a condenação da ré no pagamento dos encargos de mora acrescidos. Consideração do valor cujo pagamento foi efetivamente comprovado pelo autor. Dano moral, porém, não caracterizado. Verba indevida. Procedência parcial. Recurso da ré provido em parte. (TJ-SP; APL 0137530-05.2007.8.26.0001; Ac. 6389310; São Paulo; Vigésima Sétima Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Claudio Hamilton; Julg. 04/12/2012; DJESP 19/12/2012)

95481121 – MANDATO. ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. NEGLIGÊNCIA. RESPONSABILIDADE INDENIZATÓRIA. CULPA NÃO EVIDENCIADA. A mandatária só tem o dever de indenizar pelos prejuízos causados quando age com culpa no exercício de seu mister. Recurso desprovido. (TJ-SP; APL 0022828-32.2010.8.26.0004; Ac. 6402047; São Paulo; Vigésima Oitava Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Cesar Lacerda; Julg. 11/12/2012; DJESP 19/12/2012)

CIVIL, E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. EMPRESA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. DEFICIÊNCIA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL LOCADO. DANOS MORAIS E MATERIAIS. LEI FEDERAL Nº 8.078/90. APLICAÇÃO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA NA SENTENÇA. POSSIBILIDADE. 1. É possível a inversão do ônus da prova por ocasião da prolação da sentença, pois cuida-se de uma regra de julgamento que não implica em cerceamento de defesa para nenhuma das partes. 2. Configurados todos os requisitos ensejadores da responsabilidade civil, exsurge o dever de indenizar. 3. Para a fixação do quantum a ser indenizado, relativamente a dano moral, deve-se levar em conta a condição econômica das partes, as circunstâncias em que ocorreu o fato, o grau de culpa do ofensor e a intensidade do sofrimento, devendo-se considerar, ainda, o caráter repressivo e pedagógico da reparação. (TJ-ES; AC 35060240054; Primeira Câmara Cível; Rel. Des. Annibal de Rezende Lima; Julg. 10/05/2011; DJES 07/06/2011; Pág. 45)

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