É devida a corretagem em caso da não concretização do negócio?

corretagemO corretor habilitado presta serviço extremamente útil para transação imobiliária, muitas vezes dispensa horas em busca de compradores interessado em um determinado imóvel ou vice-versa. Assim, como qualquer outra profissão, deve receber pelo serviço prestado.

Porém, há grande discussão quando inexiste a concretização do negócio por desistência das partes ou em razão de alguma intercorrência documental, gerando dúvidas sobre se a remuneração será devida ou não.

Dessa forma, quando existir a participação do corretor é fundamental a realização do contrato, que deverá ser elaborado em concordância com o serviço a ser prestado e sempre constando para garantia de todos quem será o responsável pelo adimplemento da corretagem, percentual da comissão em caso da concretização do negócio ou não, formas de pagamento etc.

Outrossim, nos moldes do previsto no artigo 725 do CC, in verbi, “Art. 725.  A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.”, temos que a Lei garante o direito ao recebimento, mesmo em casos da não efetivação do negócio.

Isso quer dizer que, no contrato de corretagem a ser avençado, deverá constar o valor da remuneração para os casos da não concretização, mesmo que seja um valor simbólico, mas é importante que esteja registrado, isso evitará discussões futuras sobre a validade ou não da renúncia de um direito assegurado em lei.

Em outra esfera, quando as partes não adotarem a cautela de formalizar o valor, caberá ao Juiz analisar o caso concreto é defini-lo (Art. 724.  A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais).

Dessa forma, entendo que, mesmo em caso da não concretização da transação, o profissional que atuar na intermediação do negócio deverá ser remunerado, mesmo que o valor seja simbólico e decorrente de ajuste prévio entre as partes, desde que tenha existido a elaboração de proposta de compra e venda ou outro documento demonstrando que o trabalho iniciou e foi além do que um simples interesse verbal, conforme entendimento:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – EXIGÊNCIA DE HONORÁRIOS DE CORRETAGEM – APROXIMAÇÃO DOS INTERESSADOS – EFETIVA PARTICIPAÇÃO PARA A CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO – DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO QUE NÃO EXIME O DIREITO À REMUNERAÇÃO – COMISSÃO DEVIDA – RECURSO IMPROVIDO. “O direito do corretor à corretagem surge no momento em que se estabelece acordo entre as partes, ofertante e pretendente, sobre as condições do negócio, pouco importando sua real execução, pois a mediação não atinge a fase executória do contrato, e sim se conclui com o consenso dos pactuantes”. (TJMS, Apelação Cível nº 2007.025201-9, rel. Des. Elpídio H. C. Martins, j. 19.02.2008). (Apelação Cível – Ordinário nº 2011.018428-3/0000-00, 4ª Turma Cível do TJMS, Rel. Paschoal Carmello Leandro. unânime, DJ 05.08.2011).

Mas, há decisões que consideram que o valor será devido somente nos casos da efetiva concretização do negócio, por entender que a corretagem é decorrente de um serviço prestado em razão de um fim e não de um meio, senão vejamos:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO SUMÁRIA DE COBRANÇA DE CORRETAGEM. ART. 725 DO CC/02. NEGÓCIO NÃO REALIZADO. CARÁTER ALEATÓRIO DA CORRETAGEM, SENDO UM CONTRATO DE OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. COMISSÃO INDEVIDA. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. ART. 20, § 4º DO CPC. MULTA REFERENTE À LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ AFASTADA. ART. 18 DO CPC. RECURSO PROVIDO. A corretagem caracteriza-se como obrigação de resultado, conforme critério extraído da redação do art. 725 do Código Civil, que expressamente dispõe que: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”; Se o negócio não foi concluído pelas partes, ainda que por arrependimento ou desistência de uma delas, o corretor não faz jus à remuneração pelos serviços de mediação uma vez que esses serviços só se completam com êxito do negócio principal; A desistência prematura do negócio é um risco natural decorrente da própria relação negocial em espécie, ainda que ambas propostas – entre comprador e vendedor -, tenham sido aceitas; Invertido os ônus sucumbenciais, já que a demanda se enquadra no estipulado pelo art. 20, § 4º do CPC; Afasto a condenação ao pagamento da multa imposta pelo art. 18 do CPC, eis que o nascedouro da questão favorece integralmente ao apelante, não ensejando deste modo, qualquer prejuízo a parte contrária. (Apelação Cível nº 8177/08, 5ª Turma da 1ª Câmara Cível do TJTO, Rel. Jacqueline Adorno. unânime, DJ 21.05.2010).

Assim, quando o assunto for o dever de pagar ou de cobrar a corretagem, será imprescindível a análise de todos os fatos e documentos do caso concreto, em até decorrência dos diferentes entendimentos jurisprudenciais acerca do tema.

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Sobre Alexandre Berthe Pinto

Alexandre Berthe Pinto – É advogado, Membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/SP 2017/2018, atua nas áreas de Direito Bancário, Consumidor, Condominial, Saúde, Imobiliário, Responsabilidade Civil e Indenizatória, Família e Sucessões e Contencioso Civil. Inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil Secção de São Paulo, membro da Associação dos Advogados de São Paulo, cursou Pós Graduação em Direito das Famílias e das Sucessões (EPD) e Pós Graduando em Direito Aplicado aos Serviços de Saúde. Responsável pelo conteúdo dos blogs: www.radioterapiaimrt.com, www.problemasnocondominio.com, www.dividadecondominio.com.br www.fraudebancaria.com,e outros.* Contato: Comercial: +55 11 5093-2572 - E-mail: alexandre@alexandreberthe.com.br Skype: alexandre.berthe - WhatsApp: +55 11 94335-8334 Imprensa: +55 11 98238-8231

Publicado em 24 de outubro de 2013, em A corretagem e a taxa SATI, Contrato, Cuidados ao comprar, Problemas com imóvel, Problemas com imóvel, Respostas e marcado como , , , , , , , , , , , . Adicione o link aos favoritos. Deixe um comentário.

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