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Alexandre Berthe Pinto

Alexandre Berthe Pinto

 

Feliz Natal

São os meus sinceros votos a todos vocês e familiares.

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Condomínio é obrigado a ter bicicletário?

Condomínios devem ou não devem ter bicicletário? E a resposta, como quase sempre ocorre nas relações condominiais é, depende. Leia o resto deste post

Tabela de quórum de votação assembleia de condomínio. – Download

Conforme artigo –“Viver em Condomínio” – o condomínio é um pequeno espaço territorial formado por indivíduos de variadas culturas, anseios, crenças etc. Assim, para permitir uma convivência saudável existem regras que devem ser respeitadas. Leia o resto deste post

Por quanto tempo deve ser pagos os alimentos a ex-cônjuge?

Decisão da Terceira Turma do STJ reafirmar entendimento de que a pensão alimentícia devida a ex-cônjuge, excetuando situações excepcionais, como existência de incapacidade física para o trabalho, deve ser fixada por prazo determinado.

Trata-se, portanto, de uma nova decisão em que está mantido o precedente para a formalização de jurisprudência soberana que visa encerrar a assistência eterna por intermédio do pagamento de pensão alimentícia ao ex-cônjuge, possibilitando, inclusive, a interposição de ações revisionais quando inexistente o limitador temporal na sentença que definiu os alimentos.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça 

Modelo de procuração para assembleia de condomínio

Sugestão de modelo de procuração para uso em assembleia condominial.

O declinado documento deve ser preenchido e entregue ao responsável pela conferência da lista de presença no dia da assembleia.

Obs: Alguns condomínios exigem o reconhecimento de firma (assinatura) do(a) Outorgante.

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Estou devendo cheque especial, posso perder minha única casa?

Talvez seja um dos maiores temores dos devedores, perder a residência em decorrência de dívidas contraídas, mas nem sempre isso ocorre.

O devedor poderá perder seu único imóvel em razão de dívidas tributarias quando o imóvel é o próprio garantidor (IPTU), dívidas condominiais, quando o imóvel é o próprio garantidor do contrato (financiamento imobiliário) e outras situações extremamente especificas.

Dessa forma, as ameaças que empresas de cobrança fazem aos devedores que se não negociar a dívida decorrente de cheque especial, cartão de crédito e outras perderão seu único imóvel não são reais, pois estaremos diante da proteção legal do bem de família, sendo essa forma de ameaça apenas uma maneira de assustar o devedor leigo no assunto.

É por isso que é prudente aos devedores que não possuem conhecimento legal, quando cobrados por dívidas, que procurem o profissional capacitado, que terá condições de analisar a espécie da dívida cobrada, confrontar com o patrimônio de bens do devedor e avaliar o risco real dos bens do devedor.

O fato é que, na maioria das vezes, as ameaças realizadas por cobranças extrajudiciais de contratos bancários, excetuando financiamento imobiliário ou quando o imóvel é ofertado em garantia, são apenas uma forma de coagir e causar temor no devedor leigo, que assustado com a situação, aí sim poderá realizar algum tipo de contrato de confissão de dívida e/ou refinanciamento e colocar seu patrimônio em risco.

Não obstante, há de registrar que essas cobranças com tom ameaçadores violam o artigo 71 do Código de Defesa do Consumidor, que assim dispõe:

Art. 71. Utilizar, na cobrança de dívidas, de ameaça, coação, constrangimento físico ou moral, afirmações falsas incorretas ou enganosas ou de qualquer outro procedimento que exponha o consumidor, injustificadamente, a ridículo ou interfira com seu trabalho, descanso ou lazer:
Pena Detenção de três meses a um ano e multa.

E, figuram também como impenhoráveis: objetos e utilidades domésticas, rendimentos de aposentadoria, pensão, bens necessários para o exercício de qualquer profissão, seguro de vida e depósitos em conta poupança no valor de até 40 salários mínimos.

Assim, sempre que o consumidor enfrentar situação semelhante e procurar o profissional capacitado, poderá inclusive interpor ação judicial pleiteando o recebimento de danos morais, tendo em vista que a forma de cobrança exercida pelo credor não é adequada.

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Jornal Agora – Televisões em elevadores ajudam síndico a dar avisos – 05.12.2016

Participação do advogado Alexandre Berthe – Jornal Agora São Paulo – 05.12.2016

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Devedor de condomínio pode usar piscina?

Próximo ao verão e as férias a dúvida sobre se o devedor de condomínio pode usar a piscina é constante por parte de alguns síndicos. Porém a resposta é simples, ou seja, até mesmo o devedor da taxa condominial pode fazer uso da piscina.

E, por mais que existam regras condominiais que proíbam o acesso, tais regras são absolutamente ilegais, e se o devedor bem orientado questionar a proibição judicialmente, além da autorização para fazer uso do espaço, poderá ser indenizado por danos morais em razão do constrangimento.

Ora, convenhamos que esse direito ao uso é totalmente legal e justo. Isso porque, cabe ao condomínio, por intermédio do síndico, cobrar a dívida condominial judicialmente nos moldes da Lei, ocasião em que, caso o devedor não quite com sua obrigação poderá até mesmo perder seu único imóvel quando da realização do leilão e o valor da venda do bem será utilizado para quitar toda divida condominial, devidamente atualizada com todos os encargos.

Dessa forma, ainda que até o desfecho do processo o condômino seja devedor e, em algumas oportunidades, para equacionar o caixa financeiro a taxa condominial é elevada e os demais condôminos arquem com o rateio mensal decorrente dessa inadimplência, ao término do processo o caixa do condomínio é beneficiado com o crédito total de toda dívida, ocasião em que terá condições de reavaliar seu fluxo de caixa e adotar os procedimentos que entender necessário, não sendo raros casos em que esse valor recebido resulta na redução da taxa condominial ou na ausência de necessidade de sua majoração para os exercícios futuros ou até mesmo na sua utilização para realização de obras em proveito do condomínio sem a necessidade de novo rateio.

Portanto, proibir o devedor de fazer uso de um espaço em razão da inadimplência, que no futuro pode ser quitada com o leilão do próprio bem, viola o direito ao uso da propriedade do devedor e outros dispositivos legais.

Não obstante, imaginemos o quão vexatório seria a situação do filho de um condomínio inadimplente ser impedido de frequentar a piscina com o filho de outro vizinho!? É certo que essa situação constrangedora e vexatória, extrapola os direitos legais que o condomínio possui em cobrar a dívida com lastro nas leis vigentes.

Imperioso, também, ressaltar que não é apenas a proibição ao uso da piscina que é irregular, toda e qualquer regra condominial proibindo o devedor da taxa condominial de fazer uso das áreas comuns do condomínio é ilegal, e o devedor bem orientado poderá questionar o assunto judicialmente, obter liminar que lhe garante o direito ao uso e ao final do processo ser indenizado moralmente pelos danos sofridos, entendimento amparado em recente decisão do STJ que assim registrou:

“É ilícita a prática de privar o condômino inadimplemente do uso de áreas comuns do edifício destinadas ao lazer, eis que os meios de coerção ao cumprimento da obrigação de adimplir a taxa condominial são estritamente aqueles pecuniários previstos em lei.” (integra ao final)

Dessa forma, é absolutamente certo que, o condomínio que insistir na adoção desse tipo de prática proibitiva, por mais que conste em suas regras condominiais, colocará em elevado risco o próprio caixa do condomínio, pois, em sendo condenado a arcar com o pagamento de indenização por danos morais, financeiramente ocorrerá um “abatimento” do valor que possui direito em receber. E, dependendo da ocasião, podemos chegar na situação em que o valor que terá que pagar a título de dano moral poderá ser maior do que o valor da dívida condominial existente.

É por isso que, tanto o síndico quanto o devedor da taxa condominial, quando bem orientados conseguem atuar defendendo da melhor forma os direitos que possuem.

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Condomínio pode obrigar transporte de animal somente no colo?

Não. E é totalmente irregular qualquer previsão contida na convenção de condomínio e/ou regimento interno que obrigue o transporte de animais no colo, inclusive o proprietário do animal que se sentir lesado poderá ingressar com ação indenizatória em face do condomínio.

E o lastro da ilegalidade é simples, como inexiste qualquer lei que obrigue tal situação, não pode o condomínio criar tal regra, vez que afeta até mesmo a própria liberdade em possuir o animal, o que é permitido, excluindo algumas situações pontuais. Ora, vamos imaginar uma pessoa de idade, cadeirante ou com criança de colo que tenha que carregar seu animal no colo sob pena de multa, tais pessoas poderiam sofrer sanções indevidas (multa condominial) em razão da uma postura autoritária do condomínio, além de ter seu direito de usufruir do espaço restringido.

No entanto, o que o condomínio pode é disciplinar sobre as regras de convivência para o transito, como proibir que adentre no elevador com animal quando o mesmo já está ocupado, determinar quais as rotas de entrada e saída do condomínio o animal poderá caminhar, exigir que sempre esteja na coleira e, se necessário, o uso de focinheira, etc.

Não obstante, quando o assunto é animal doméstico, especialmente o cachorro, até pela evolução e a importância que os animais possuem nos dias atuais, é sempre prudente para o condomínio ter bom senso, e partir sempre do principio de que é necessário averiguar inicialmente se o animal está colocando em risco a integridade física de terceiros, se atrapalha o sossego e se há alguma situação que ampare a restrição que o condomínio almeja implantar, fazendo o levantamento dessas situações é possível, na grande maioria dos casos, manter uma convivência harmoniosa entre todos sem maiores litígios.